전월세 갱신 계약

📋 목차

• 🏠 전월세 갱신 계약의 종류와 절차
• 📝 계약갱신요구권: 횟수, 기간, 임대료 상한선
• 🗓️ 묵시적 갱신 vs. 합의 갱신: 무엇이 유리할까?
• ❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

전월세 계약 만료일이 다가오면 임차인과 임대인 모두 마음이 바빠지기 마련이에요. 재계약을 할지, 이사를 갈지 결정해야 하는 중요한 순간이죠. 특히 2020년 주택임대차보호법 개정으로 인해 계약 갱신에 관한 규정이 더욱 복잡해져서 많은 분이 혼란을 겪고 있어요. 계약갱신청구권은 물론이고, 묵시적 갱신과 합의 갱신 사이에서 어떤 선택을 해야 할지 고민하는 분들을 위해 전월세 계약 갱신의 모든 것을 정리해 봤어요. 이 글을 통해 계약 만료 전 반드시 알아야 할 핵심 정보와 상황별 대처법을 꼼꼼히 확인해 보세요.

전월세 갱신 계약

 

🏠 전월세 갱신 계약의 종류와 절차

주택임대차보호법은 임차인(세입자)의 주거 안정을 위해 여러 가지 계약 갱신 방법을 보장하고 있어요. 전월세 계약을 연장하는 방식은 크게 세 가지로 나눌 수 있어요. 첫 번째는 계약갱신청구권을 행사하는 방법, 두 번째는 임대인과 임차인이 서로 합의하여 재계약서를 작성하는 방법, 마지막 세 번째는 별도의 의사표시 없이 계약이 자동으로 연장되는 묵시적 갱신이에요.

이 세 가지 방법 모두 임차인의 거주 기간을 연장해 준다는 공통점이 있지만, 각기 다른 법적 효력과 특징을 가지고 있으니 상황에 따라 유리한 방법을 선택해야 해요. 특히 임대인 입장에서는 계약갱신청구권이 임대료 인상에 제한을 받는 등 불리하게 작용할 수 있어, 임차인의 갱신 의사표시 시점과 갱신 방법이 매우 중요해집니다.

계약 갱신의 기본적인 절차를 이해하는 것이 중요해요. 주택임대차보호법 제6조에 따르면 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지가 계약 갱신에 관한 의사를 표시해야 하는 기간이에요. 이 기간 안에 임대인과 임차인이 서로 계약 연장에 대한 합의를 하거나, 임차인이 계약갱신청구권을 행사해야 하는 거죠. 이 기간을 놓치게 되면 '묵시적 갱신'으로 넘어가게 돼요.

만약 임대인이 이 기간 안에 임차인에게 계약 해지를 통보하지 않거나, 임차인이 계약 연장이나 해지에 대한 의사표시를 하지 않으면, 주택임대차보호법 제6조에 따라 이전 계약과 동일한 조건으로 자동 연장돼요. 이게 바로 묵시적 갱신이에요. 묵시적 갱신은 임차인에게 유리한 측면이 많은데, 특히 임차인이 계약 기간에 상관없이 언제든 해지 통보를 할 수 있고, 통보한 날로부터 3개월 후에 효력이 발생한다는 점이에요.

반면 임대인의 경우, 묵시적 갱신이 되면 새로운 갱신 기간 동안 계약을 중도 해지할 권리가 없어요. 이 때문에 임대인들은 묵시적 갱신보다는 합의 갱신을 통해 계약서를 새로 작성하거나, 계약갱신청구권을 행사한 임차인에게 갱신 거절 사유를 명확히 제시하는 방식으로 대응하는 경우가 많습니다. 임대인과 임차인 모두 이 기간 안에 자신의 의사를 명확하게 전달하는 것이 법적 분쟁을 예방하는 가장 좋은 방법이에요.

계약 갱신 시에는 반드시 임대인과 임차인의 관계 변화, 주변 시세 변화, 그리고 향후 2년 동안의 거주 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 임대인 입장에서는 전월세 상한제에 따라 임대료 증액에 제한이 있을 수 있고, 임차인 입장에서는 계약 갱신청구권 사용 여부를 신중하게 결정해야 해요. 특히 임대인 실거주 사유로 계약 갱신이 거절될 경우를 대비해 미리 이사 계획을 세우는 것도 중요합니다.

묵시적 갱신이 이뤄지면 임대차 기간은 2년으로 보장되지만, 임차인은 2년 미만의 기간을 원할 경우 임대인에게 통보하고 3개월 후 계약을 해지할 수 있어요. 이는 임차인에게만 주어지는 특별한 권한이므로, 묵시적 갱신을 활용하여 유연하게 거주 계획을 세우는 분들도 많습니다. 하지만 임대인은 묵시적 갱신이 된 계약을 중도 해지할 수 없다는 점을 유념해야 합니다.

최근에는 전세 사기 피해가 증가하면서 임차인들이 계약 갱신 시에도 신중한 자세를 취하고 있어요. 재계약 시에는 전세보증금이 그대로 유지되는지 확인하고, 혹시라도 증액이 있다면 증액된 금액에 대해서 확정일자를 다시 받아야 합니다. 기존 계약의 확정일자는 그대로 유지되지만, 증액분에 대해서는 새로운 확정일자를 받아야 안전하게 보증금을 보호받을 수 있어요.

🍏 전월세 계약 갱신 방법 비교

구분	계약갱신청구권	묵시적 갱신	합의 갱신
적용 법률	주택임대차보호법 제6조의3	주택임대차보호법 제6조	민법 및 주택임대차보호법
주요 특징	임차인의 일방적 권리 행사 (1회)	기간 내 의사표시 없는 경우 자동 연장	임대인-임차인 합의로 새로운 계약 체결
임대료 증액 한도	5% 이내 제한	종전 계약 조건과 동일 (증액 없음)	별도 합의 가능 (법적 상한 없음)

최근에는 임차인이 개인 사정으로 2년 미만의 기간을 원할 때, 임대인과 합의하여 1년 계약을 체결하는 경우도 있어요. 주택임대차보호법상 최소 보장 기간은 2년이지만, 임차인이 2년 미만의 기간을 주장하는 것은 허용돼요. 반대로 임대인이 1년 계약을 주장하는 것은 법적으로 효력이 없어요. 따라서 임차인이 2년 미만으로 거주를 원할 때는 계약서를 작성할 때 1년으로 명시하더라도, 임차인은 2년간의 거주를 주장할 수 있는 권리가 있다는 점을 기억해야 합니다.

계약 갱신 시 전세대출 연장이 필요하다면, 은행에 갱신된 계약서를 제출해야 하므로 갱신 절차를 꼼꼼하게 진행하는 것이 중요해요. 은행마다 요구하는 서류가 다르므로, 계약 만료 전에 은행에 문의하여 필요한 서류를 미리 확인해야 합니다. 묵시적 갱신이 된 경우에도 대출 연장 절차를 밟아야 하므로, 임대인에게 갱신 사실 확인서를 요청하거나 은행에 묵시적 갱신 사실을 입증할 수 있는 자료를 제출해야 해요.

재계약 시 확정일자 유지는 임차인의 중요한 권리 보호 수단이에요. 만약 보증금에 변동이 없다면 기존 확정일자의 효력이 그대로 유지되므로 새로 확정일자를 받을 필요가 없어요. 하지만 보증금이 증액되었다면, 증액된 부분에 대해서는 확정일자를 다시 받아야만 해당 증액분에 대한 우선변제권을 확보할 수 있어요. 이는 전세 사기 위험이 높은 요즘 더욱 중요해지는 절차이니, 절대 간과해서는 안 됩니다. 기존 계약서와 증액 계약서(혹은 특약이 포함된 새 계약서)를 모두 보관하고, 증액분에 대한 확정일자를 받는 것이 안전해요.

임대차 계약 종료 시점에 임차인이 거주 중인 주택이 매매되는 상황도 자주 발생해요. 이 경우 임대인 변경(매도인→매수인)이 있어도 임차인의 계약갱신요구권은 유지돼요. 매수인은 임대인의 지위를 승계하므로, 매수인이 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 사유는 매수인이 실거주하려는 경우뿐입니다. 매수인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하려면, 매매 계약서에 '임차인이 갱신청구권을 행사하지 않는 조건으로 매매한다'는 특약이 있더라도 임차인의 권리가 우선한다는 판례도 있어요.

 

📝 계약갱신요구권: 횟수, 기간, 임대료 상한선

계약갱신요구권은 임차인이 임대차 계약을 한 번 더 연장할 수 있도록 법적으로 보장하는 권리에요. 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약에 적용되며, 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신 의사를 명확하게 전달해야 해요. 이 권리는 임차인이 한 번 행사할 수 있으며, 행사하게 되면 2년간 동일한 조건(혹은 5% 이내의 증액 조건)으로 계약이 연장돼요. 이 권리를 행사할 때에는 반드시 명확한 의사표시를 해야 하며, 법률상 갱신요구권을 행사하는 것임을 명시하는 것이 좋아요.

임대인 입장에서는 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 임대료를 마음대로 올릴 수 없고, 최대 5%까지만 증액할 수 있어요. 5%라는 상한선은 전월세 상한제에 따른 것으로, 임차인의 주거 안정을 위한 법적 보호 조치예요. 예를 들어 보증금 3억 원인 전세라면 5%인 1,500만 원까지만 증액이 가능합니다. 임대인이 5%를 초과하여 증액을 요구하면 임차인은 이를 거절할 수 있고, 법적으로 5%까지만 인정됩니다.

계약갱신요구권은 임차인이 거주하고 싶은 경우에만 행사할 수 있어요. 만약 임차인이 계약 만료 시점에 이사를 계획하고 있다면 갱신요구권을 행사할 필요가 없죠. 하지만 이사를 가지 않고 계속 거주를 희망한다면 갱신요구권을 행사함으로써 임대인의 부당한 계약 해지나 과도한 임대료 인상 요구를 방어할 수 있습니다. 임차인은 갱신요구권을 언제 사용할지 신중하게 결정해야 합니다. 한 번 사용하면 다시 사용할 수 없기 때문에, 다음 갱신 시점에는 임대인과의 협상이나 묵시적 갱신에 의존해야 해요.

임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유도 있어요. 가장 대표적인 사유는 임대인 본인 또는 직계존속(부모, 조부모) 및 직계비속(자녀, 손주)이 해당 주택에 실제 거주하려고 하는 경우예요. 이 경우 임대인은 갱신 거절 사유를 명확하게 임차인에게 통보해야 합니다. 만약 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하고, 이후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 임차인에게 손해배상을 해야 할 수 있으니 유의해야 합니다.

임대인 실거주 사유 외에도 임차인이 2회 이상 월세를 연체한 경우, 임대인에게 거짓된 정보(허위 임대차 계약 등)를 제공한 경우, 임대인의 동의 없이 주택을 전대(재임대)한 경우 등 법에서 정한 여러 가지 사유로 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다. 임차인은 자신의 의무를 다하지 못했을 때 갱신요구권 행사가 거절될 수 있다는 점을 인지해야 합니다. 따라서 계약 기간 동안 성실하게 의무를 이행하는 것이 중요합니다.

갱신 계약서 작성 시에는 계약 기간을 명확하게 명시해야 해요. 예를 들어 기존 계약서상 만기일이 2023년 3월 4일이었다면, 갱신 계약서에는 잔금일을 2023년 3월 4일로 적고 존속 기간은 2023년 3월 4일부터 2025년 3월 4일까지 2년으로 명시하면 됩니다. 계약서를 다시 작성할 때에는 반드시 임대인과 임차인이 서명하고, 필요한 경우 공인중개사를 통해 확인받는 것이 안전해요.

계약갱신요구권을 행사할 때는 임차인이 명확하게 의사를 전달해야 하는 것이 핵심이에요. 구두로만 통보하는 것보다는 문자 메시지, 카카오톡, 내용증명 등 증거를 남길 수 있는 방법으로 의사를 전달하는 것이 좋아요. 임대인과 소통할 때는 "계약갱신청구권을 행사합니다"라는 문구를 명확하게 사용하여 분쟁의 소지를 줄이는 것이 중요해요. 임대인이 갱신 거절을 통보할 때도 마찬가지로 명확하게 사유를 적시해야 합니다.

계약갱신요구권은 2020년 개정 법률에 따른 임차인 보호의 핵심이에요. 법률 개정 이전에는 임대인과 임차인의 관계에 따라 계약 연장이 좌우되는 경우가 많았지만, 이제는 임차인에게 법적으로 보장된 권리가 생겼어요. 이 권리를 잘 활용하면 불안정한 주거 환경 속에서 안정적인 거주를 확보할 수 있습니다. 다만 갱신요구권은 한 번만 사용할 수 있다는 점을 항상 염두에 두어야 합니다.

🍏 계약갱신요구권 주요 특징

항목	주요 내용
행사 기간	임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지
연장 기간	갱신 요청 시 2년 자동 연장 (1회 한정)
임대료 증액 한도	갱신 시 5% 이내로 제한
갱신 거절 사유	임대인 실거주, 임차인 의무 위반 등

최근에는 임대인 실거주 사유로 인한 분쟁이 많아지고 있어요. 임차인이 갱신요구권을 행사했는데 임대인이 실거주를 이유로 거절한 뒤, 임대인이 실제로 거주하지 않고 다른 사람에게 임대를 놓는 경우가 발생할 수 있어요. 이런 경우 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상액은 법으로 정해져 있는데, 갱신 거절 당시의 임대료와 갱신 후의 임대료 차액의 2년분, 또는 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 임대료와 갱신 거절 당시 임대료의 차액 2년분 등 여러 기준 중 가장 큰 금액을 선택할 수 있어요.

임대차 계약 시점에 임차인이 전세대출을 받은 경우, 계약 갱신 시에는 대출 연장 절차를 밟아야 해요. 특히 묵시적 갱신이 된 경우에도 은행에 묵시적 갱신 사실을 알려 대출 연장을 진행해야 합니다. 임차인은 갱신된 계약서를 은행에 제출하거나, 임대인에게 갱신 사실 확인서를 받아야 해요. 은행마다 요구하는 서류가 다르므로, 미리 은행과 상담하여 필요한 준비를 하는 것이 중요해요. 대출 연장 시점과 계약 만료 시점이 겹치지 않도록 미리미리 준비하는 것이 좋습니다.

계약갱신요구권 행사를 할 때 임차인이 갱신 기간을 2년 미만으로 설정할 수도 있어요. 임차인은 2년 미만의 기간을 원할 경우 임대인과 합의하여 1년 계약을 체결할 수도 있습니다. 이 경우에도 주택임대차보호법에 따라 임차인에게는 2년의 거주 기간이 보장되므로, 임차인이 1년 후 이사를 가지 않고 2년을 거주하겠다고 주장하더라도 법적으로 문제가 되지 않아요. 하지만 임대인은 1년 후 임차인에게 나가라고 요구할 수 없으므로, 임대인에게는 불리하게 작용할 수 있습니다.

계약갱신요구권은 주택 임대차 시장에 큰 변화를 가져왔어요. 임차인에게 강력한 권리를 부여함으로써 주거 안정에 기여하고 있지만, 동시에 임대인과 임차인 간의 분쟁도 증가시키는 요인이 되었어요. 특히 전월세 가격이 급변하는 시기에는 임대료 증액 한도 5%를 두고 임대인과 임차인이 갈등을 겪는 경우가 많습니다. 임대인과 임차인 모두 법률을 정확히 이해하고, 대화와 협상을 통해 원만한 합의를 이끌어내는 것이 가장 바람직한 방법이에요.

묵시적 갱신 상태에서 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지도 중요한 질문이에요. 묵시적 갱신은 임차인의 갱신요구권 행사와 별개로 인정되는 법률이에요. 따라서 묵시적 갱신이 이뤄졌더라도, 임차인은 갱신된 계약 기간이 끝난 후 다시 계약갱신요구권을 행사할 수 있는가에 대한 논란이 있습니다. 법제처 해석에 따르면 묵시적 갱신은 갱신요구권을 행사한 것으로 보지 않기 때문에, 묵시적 갱신 후에도 임차인은 갱신요구권을 한 번 더 행사할 수 있는 것으로 해석돼요.

결론적으로 계약갱신요구권은 임차인의 주거 안정을 위한 중요한 권리이지만, 임대인에게도 실거주라는 정당한 거절 사유가 있다는 것을 기억해야 합니다. 임차인은 갱신청구권을 행사할 때 신중하게 생각하고, 임대인은 갱신 거절 사유를 명확하게 제시하여 법적 분쟁을 예방해야 해요.

 

🗓️ 묵시적 갱신 vs. 합의 갱신: 무엇이 유리할까?

임대차 계약 만료가 다가왔을 때, 임대인과 임차인이 아무런 의사표시를 하지 않으면 자동으로 계약이 연장되는 묵시적 갱신이 발생해요. 묵시적 갱신은 임차인에게 매우 유리한 측면이 있어요. 묵시적 갱신이 된 경우 임대차 기간은 2년으로 보장되지만, 임차인은 계약 기간에 상관없이 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있어요. 임차인이 해지 통보를 하면, 임대인은 통보를 받은 날로부터 3개월 후에 보증금을 돌려줘야 합니다.

묵시적 갱신은 임차인에게 '중도해지권'이라는 강력한 권리를 부여해요. 만약 임차인이 갱신된 계약 기간 동안 개인적인 사정으로 이사를 가야 하는 상황이 생기면, 묵시적 갱신이 된 상태에서는 3개월만 기다리면 보증금을 받고 이사 갈 수 있어요. 반면 임대인은 묵시적 갱신이 된 경우 계약 기간 동안 임차인에게 중도 해지를 요구할 수 없으므로, 임대인에게는 불리하게 작용합니다. 임대인이 묵시적 갱신을 원치 않는다면 반드시 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 계약 해지 의사를 명확하게 전달해야 해요.

합의 갱신은 임대인과 임차인이 만나서 새로운 계약서를 작성하는 방식이에요. 이 방식은 계약갱신청구권이나 묵시적 갱신과는 달리 임대료 인상 폭에 제한이 없어요. 물론 시장 상황이나 임대인과 임차인의 관계에 따라 합리적인 수준에서 임대료를 조정하는 것이 일반적이지만, 법적으로 5% 상한선이 적용되지는 않습니다. 합의 갱신을 할 때에는 계약서를 새로 작성하게 되므로, 임대차 기간, 임대료, 특약사항 등을 자유롭게 조정할 수 있어요. 임대인은 묵시적 갱신으로 인한 중도 해지 리스크를 피하고, 임대료를 시세에 맞게 올릴 수 있다는 장점이 있습니다.

임차인 입장에서는 묵시적 갱신이 무조건 유리하다고 단정하기는 어려워요. 만약 임대인이 묵시적 갱신을 피하기 위해 계약 만료 6개월 전부터 2개월 사이에 임차인에게 계약 해지를 통보하면, 임차인은 이사를 가야 하거나 계약갱신청구권을 행사해야 하는 상황이 발생합니다. 묵시적 갱신이 이뤄지면 임차인은 중도 해지권을 갖지만, 갱신 계약서가 없기 때문에 은행 대출 연장 시 절차가 복잡해지거나, 새로운 특약사항을 추가할 수 없다는 단점도 있습니다.

따라서 임차인은 자신의 상황에 맞춰 묵시적 갱신과 합의 갱신 중 유리한 것을 선택해야 해요. 만약 임차인이 향후 2년간 안정적으로 거주할 계획이고, 임대료 인상 없이 조용히 연장하고 싶다면 묵시적 갱신이 유리할 수 있어요. 묵시적 갱신이 되면 임차인은 2년간 보장된 거주 기간을 확보하면서도 언제든지 이사를 갈 수 있는 유연성을 갖게 되니까요. 하지만 임대인이 갱신 거절을 통보할 가능성이 높다면, 계약갱신청구권을 행사하여 2년을 보장받는 것이 더 확실한 방법이에요.

합의 갱신을 할 때 주의사항도 있어요. 임대료 증액이 없다면 굳이 계약서를 새로 작성할 필요는 없어요. 기존 계약서의 확정일자 효력이 그대로 유지되기 때문이죠. 하지만 임대인이 전세보증금의 증액을 요구하면, 임차인은 반드시 증액된 금액에 대해서 확정일자를 다시 받아야 합니다. 확정일자는 대항력과 우선변제권을 보장해 주는 중요한 장치예요. 증액된 보증금에 대한 확정일자를 받지 않으면, 임대인이 집을 담보로 대출을 받거나 경매로 넘어갈 경우 증액된 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.

묵시적 갱신은 임차인의 의사표시가 없더라도 임대인의 의사표시만 없으면 자동으로 성립돼요. 이 때문에 임대인들은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간을 놓치지 않으려고 노력합니다. 임대인이 갱신 거절 의사를 표시하지 않으면 묵시적 갱신이 성립되고, 임대인은 2년간 임대료 인상 없이 계약을 유지해야 하며 중도 해지도 불가능하기 때문이에요. 이 기간을 정확하게 숙지하고 대응하는 것이 임대인에게는 필수적입니다.

전월세 계약 갱신은 임차인과 임대인 모두에게 중요한 과정이에요. 임차인은 자신의 권리를 보호받기 위해 계약갱신요구권, 묵시적 갱신, 합의 갱신 중 어떤 것이 자신에게 유리한지 따져봐야 합니다. 특히 묵시적 갱신이 임차인에게 주는 중도 해지권은 유연한 거주 계획에 큰 도움이 될 수 있어요. 임대인과 원만한 합의를 통해 안전하고 안정적인 계약 연장을 하는 것이 가장 바람직한 방법이에요.

🍏 묵시적 갱신 vs. 합의 갱신 장단점

구분	묵시적 갱신 (Tacit Renewal)	합의 갱신 (Agreed Renewal)
임대료	기존 계약과 동일 (증액 없음)	임대인-임차인 합의로 결정 (시세 반영)
임차인 중도 해지권	있음 (해지 통보 후 3개월 뒤 효력 발생)	없음 (새로운 계약 기간 동안 보장)
계약서 작성	새로 작성 불필요 (기존 계약서 유효)	새로운 계약서 작성 필요
확정일자	기존 확정일자 유지	증액 시 증액분에 대해 확정일자 필요

묵시적 갱신과 합의 갱신은 임차인의 상황에 따라 유리함이 달라져요. 만약 임차인이 향후 2년간 거주 계획이 불확실하고, 언제든 이사 갈 가능성이 있다면 묵시적 갱신이 유리해요. 임대인이 갱신 거절을 통보하지 않기를 기다려 묵시적 갱신을 성립시키는 것이 전략이 될 수 있습니다. 하지만 임대인이 갱신 거절을 통보할 것 같다면, 묵시적 갱신을 기다리기보다는 계약갱신청구권을 행사하여 2년을 보장받는 것이 안전해요.

임대차 계약 시 임차인이 반드시 주의해야 할 점은 전세자금대출 연장이에요. 묵시적 갱신이 된 경우에도 대출 연장 절차를 밟아야 하므로, 임대인에게 묵시적 갱신 사실 확인서를 요청하거나 은행에 묵시적 갱신 사실을 입증할 수 있는 자료를 제출해야 합니다. 은행에서 대출 연장을 위해서는 갱신된 계약서를 요구할 수 있으니, 묵시적 갱신이 되었다면 임대인에게 갱신 계약서 작성을 요청하거나, 최소한 갱신 사실 확인서를 받아두는 것이 좋아요.

전월세 계약 갱신은 단순히 계약 기간을 연장하는 것을 넘어, 임차인의 주거 안정과 재산권 보호에 직결되는 중요한 문제예요. 임차인은 자신의 권리를 정확하게 인지하고, 임대인과의 협상 과정에서 유리한 입장을 확보하는 것이 중요해요. 묵시적 갱신, 계약갱신청구권, 합의 갱신 각각의 장단점을 잘 파악하여 자신에게 가장 적합한 방법을 선택하는 것이 현명합니다.

 

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 통보 기간을 놓쳤어요. 어떻게 되나요?

 

A1. 임대인과 임차인 모두 이 기간 안에 계약 해지나 연장에 대한 의사표시를 하지 않으면, 주택임대차보호법에 따라 묵시적 갱신이 이루어져요. 묵시적 갱신이 되면 이전 계약과 동일한 조건으로 2년간 자동 연장돼요.

 

Q2. 묵시적 갱신이 되었는데, 임차인이 중간에 이사를 가고 싶으면 어떻게 해야 하나요?

 

A2. 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있어요. 통지한 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생하며, 임대인은 보증금을 반환해 줘야 해요.

 

Q3. 계약갱신요구권은 언제 행사할 수 있나요?

 

A3. 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신 의사를 명확하게 전달해야 해요. 이 기간을 놓치면 묵시적 갱신이 되거나 임대인이 갱신 거절을 할 수 있어요.

 

Q4. 임대료를 5% 이상 올려달라고 하는데, 갱신요구권을 행사하면 무조건 5%만 올려도 되나요?

 

A4. 네, 계약갱신요구권을 행사하면 임대료 증액은 5% 이내로 제한돼요. 임대인이 5%를 초과하여 요구하더라도 임차인은 5%까지만 증액을 해 줄 의무가 있어요.

 

Q5. 계약갱신요구권은 몇 번 사용할 수 있나요?

 

A5. 주택임대차보호법에 따라 임차인은 1회에 한하여 갱신요구권을 행사할 수 있어요. 한 번 행사하면 2년의 거주 기간이 보장됩니다.

 

Q6. 임대인이 실거주한다고 갱신을 거절했는데, 나중에 다른 사람에게 임대를 놓았어요. 어떻게 해야 하나요?

 

A6. 임대인이 실거주 목적으로 갱신을 거절한 후, 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있어요. 손해배상액은 법으로 정해진 기준에 따라 산정됩니다.

 

Q7. 계약 갱신 시 전세대출 연장이 필요한데, 어떤 서류를 준비해야 하나요?

 

A7. 갱신된 계약서를 은행에 제출해야 해요. 묵시적 갱신이 된 경우에도 묵시적 갱신 사실 확인서를 임대인에게 받거나 은행에 묵시적 갱신을 입증할 수 있는 자료를 제출해야 합니다. 은행별로 필요 서류가 다를 수 있으니 미리 문의하는 것이 좋습니다.

 

Q8. 보증금이 증액되었는데 확정일자를 다시 받아야 하나요?

 

A8. 네, 기존 보증금에 대한 확정일자는 그대로 유지되지만, 증액된 부분에 대해서는 확정일자를 다시 받아야만 해당 증액분에 대한 우선변제권을 확보할 수 있어요.

 

Q9. 임차인이 2년 미만의 기간을 원할 때도 묵시적 갱신이 가능한가요?

 

A9. 묵시적 갱신이 되면 법적으로 임대차 기간은 2년으로 보장돼요. 다만 임차인이 2년 미만의 기간을 주장하는 것은 가능하며, 이 경우 임차인은 2년 미만의 기간을 주장할 수 있는 권리가 있어요.

 

Q10. 계약 갱신 시 임대인이 변경(매매)되었어요. 새로운 임대인에게도 갱신요구권을 행사할 수 있나요?

 

A10. 네, 임대인의 지위는 매수인에게 승계되므로 새로운 임대인에게도 갱신요구권을 행사할 수 있어요. 다만 새로운 임대인 본인 또는 직계존비속이 실거주하는 경우 갱신 거절 사유가 될 수 있습니다.

 

Q11. 묵시적 갱신이 된 계약의 임대료는 어떻게 되나요?

 

📝 계약갱신요구권: 횟수, 기간, 임대료 상한선

A11. 묵시적 갱신이 되면 이전 계약과 동일한 조건으로 연장돼요. 따라서 임대료는 증액 없이 그대로 유지됩니다.

 

Q12. 계약갱신요구권 행사 의사표시를 반드시 내용증명으로 해야 하나요?

 

A12. 법적으로 정해진 양식은 없지만, 분쟁을 예방하기 위해 내용증명, 문자 메시지, 카카오톡 등 증거를 남길 수 있는 방법으로 의사를 전달하는 것이 좋아요.

 

Q13. 묵시적 갱신 후 임대인이 계약 해지를 통보할 수 있나요?

 

A13. 아니요, 묵시적 갱신이 되면 임대인은 계약 기간 동안 중도 해지를 요구할 수 없어요. 임차인에게만 중도 해지권이 주어집니다.

 

Q14. 임대인이 갱신 거절을 통보할 때도 기간 제한이 있나요?

 

A14. 네, 임대인도 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신 거절 의사를 통보해야 해요. 이 기간을 놓치면 묵시적 갱신이 발생합니다.

 

Q15. 계약갱신요구권 행사 시 임대료 증액 한도 5%는 어떻게 계산하나요?

 

A15. 5%는 보증금 총액을 기준으로 계산해요. 예를 들어 보증금 3억 원이라면 3억 원의 5%인 1,500만 원까지 증액할 수 있어요.

 

Q16. 묵시적 갱신이 되었는데, 계약서를 새로 작성해야 하나요?

 

A16. 법적으로는 새로운 계약서 작성이 필수적이지 않아요. 기존 계약서의 효력이 유지됩니다. 다만 은행 대출 연장 등의 이유로 임대인에게 갱신 사실 확인서를 요청할 수는 있습니다.

 

Q17. 임차인이 2회 이상 월세를 연체하면 갱신요구권을 행사할 수 없나요?

 

A17. 네, 임차인이 2회 이상 월세를 연체한 경우 임대인은 갱신요구권 행사를 거절할 수 있는 정당한 사유가 돼요.

 

Q18. 합의 갱신 시 임대료 증액에 대한 제한이 있나요?

 

A18. 합의 갱신은 임대인과 임차인의 자유로운 합의에 따라 계약 조건을 정할 수 있어요. 갱신요구권 행사 시 적용되는 5% 상한선은 적용되지 않아요.

 

Q19. 계약갱신요구권을 행사했는데, 임대인이 보증금 반환을 거부하면 어떻게 해야 하나요?

 

A19. 계약갱신요구권 행사는 계약 연장을 의미하므로, 보증금 반환 거부 상황은 발생하지 않아요. 만약 임대인이 갱신 거절을 했고 보증금 반환을 거부한다면 임차권 등기 명령을 신청하거나 법적 절차를 밟아야 해요.

 

Q20. 임대차 계약서에 특약으로 '갱신청구권 포기' 조항을 넣을 수 있나요?

 

A20. 주택임대차보호법은 강행규정이므로, 임차인에게 불리한 특약은 효력이 없어요. 따라서 갱신청구권 포기 특약은 법적으로 인정되지 않습니다.

 

Q21. 묵시적 갱신이 된 후 임차인이 3개월 이전에 이사 가고 싶을 때, 임대인에게 새로운 임차인을 구해줘야 하나요?

 

A21. 묵시적 갱신 상태에서 임차인의 중도 해지권은 3개월 후 효력이 발생해요. 임차인이 새로운 임차인을 구해줄 의무는 없으며, 3개월이 지나면 임대인은 보증금을 반환해 줘야 합니다.

 

Q22. 계약갱신요구권을 사용했는지 여부는 어디서 확인할 수 있나요?

 

A22. 계약갱신요구권은 개인의 권리 행사 여부이므로, 임대인과의 소통 기록(문자, 내용증명 등)을 통해 확인해야 해요. 정부나 기관에서 일괄적으로 관리하는 시스템은 없어요.

 

Q23. 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 때 임대료 증액을 거부할 수 있나요?

 

A23. 임대인이 5% 이내에서 증액을 요구하면 임차인은 이를 받아들여야 해요. 다만 임대인이 5%를 초과하여 요구할 경우 초과분에 대해서는 거부할 수 있어요.

 

Q24. 묵시적 갱신 후 3개월이 지나지 않았는데 임대인이 보증금을 돌려주면 바로 이사 가도 되나요?

 

A24. 네, 임대인과 임차인의 합의가 있다면 3개월이 지나지 않았더라도 보증금을 받고 이사 가는 것은 가능해요.

 

Q25. 계약갱신청구권을 행사하지 않고 묵시적 갱신을 한 경우, 다음 갱신 시점에 갱신청구권을 사용할 수 있나요?

 

A25. 네, 법제처 해석에 따르면 묵시적 갱신은 갱신요구권 행사를 한 것으로 보지 않아요. 따라서 묵시적 갱신 후에도 임차인은 갱신요구권을 한 번 더 행사할 수 있어요.

 

Q26. 임대인이 갱신 거절을 통보할 때 반드시 실거주 사유를 입증해야 하나요?

 

A26. 임대인은 갱신 거절 사유를 명확하게 통보해야 해요. 실거주 사유의 경우 임대인은 향후 제3자에게 임대할 경우 손해배상 책임을 질 수 있으므로 신중하게 판단해야 합니다.

 

Q27. 갱신 계약서 작성 시 임대료를 증액했는데, 전세대출 연장이 거절될 수도 있나요?

 

A27. 전세대출 심사 시 대출 한도가 달라질 수 있으므로, 임대료 증액 시에는 은행과 미리 상담해야 해요. 은행의 대출 심사 기준에 따라 연장이 거절될 수도 있습니다.

 

Q28. 갱신 계약서 작성 시 계약 기간을 1년으로 명시하면 임차인에게 불리한가요?

 

A28. 임차인이 2년 미만의 기간을 원할 경우 임대인과 합의하여 1년 계약을 체결할 수 있어요. 하지만 주택임대차보호법에 따라 임차인은 2년간의 거주를 주장할 권리가 있습니다.

 

Q29. 묵시적 갱신 기간이 끝난 후 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

 

A29. 네, 묵시적 갱신은 갱신요구권을 행사한 것으로 보지 않기 때문에, 묵시적 갱신 후 갱신된 계약 기간이 끝났을 때 임차인은 다시 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

Q30. 임대차 계약서에 확정일자를 받지 않았어요. 갱신 시에는 반드시 확정일자를 받아야 하나요?

 

A30. 확정일자는 임차인의 보증금 보호를 위한 중요한 장치예요. 확정일자가 없다면 임차인이 우선변제권을 확보하지 못해 전세금을 돌려받지 못할 위험이 있어요. 갱신 계약 시 반드시 확정일자를 받아야 안전해요.

 

요약

전월세 갱신 계약은 계약갱신청구권, 묵시적 갱신, 합의 갱신의 세 가지 방식으로 이루어져요. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인과 임차인의 의사표시가 핵심이며, 이 기간을 놓치면 묵시적 갱신이 발생합니다. 묵시적 갱신 시 임차인은 중도 해지권(3개월 후 효력 발생)을 갖는 반면, 임대인은 중도 해지권이 없어요. 계약갱신청구권을 행사하면 1회에 한하여 2년 연장이 가능하며, 임대료 증액은 5% 이내로 제한됩니다. 보증금 증액이 있다면 반드시 증액분에 대해 확정일자를 다시 받아야 안전해요.

 

면책 문구

본 글은 전월세 계약 갱신에 대한 일반적인 정보를 제공하며, 법률 전문가의 조언을 대체할 수 없어요. 개별적인 상황에 따른 법적 판단은 전문가와 상담 후 결정하시길 바라요. 법률 및 정책은 변경될 수 있으므로, 최신 정보를 확인하는 것이 중요합니다.