부동산 전세 특약 문구 예시

📋 목차

💰 전세 계약, 특약 없이는 앙꼬 없는 찐빵!
🛡️ 보증금 지킴이! 이것만은 꼭 넣으세요
🔑 입주부터 퇴거까지, 꼼꼼하게 챙기는 세입자 특약
🏡 혹시 모를 일 대비, 이런 특약도 고려해보세요
⚖️ 특약, 넣어도 괜찮을까요? 임대인 vs 임차인 입장 분석
💡 전세 계약, 이것만은 명심하세요!
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

부동산 전세 계약, '특약'이라는 단어만 들어도 머리가 지끈거리나요? 마치 어려운 법률 용어처럼 느껴질 수 있지만, 사실 특약은 세입자의 보증금을 안전하게 지키고 예상치 못한 분쟁을 예방하는 가장 확실한 방법이에요. 집주인과 세입자, 양쪽 모두에게 중요한 약속을 명확히 하는 과정이니만큼, 꼼꼼하게 챙기는 것이 필수랍니다. 최근 전세 사기 등으로 인해 보증금 반환에 대한 불안감이 커지고 있는 만큼, 몇 가지 핵심적인 특약 문구를 알아두는 것이 현명해요. 본 글에서는 전세 계약 시 꼭 알아야 할 특약 문구들을 상황별로 나누어 자세히 살펴보고, 똑똑하게 계약하는 데 필요한 정보들을 담았으니 끝까지 집중해주세요!

💰 전세 계약, 특약 없이는 앙꼬 없는 찐빵!

전세 계약은 단순히 집을 빌리는 것을 넘어, 거액의 보증금을 맡기는 중요한 거래예요. 이때 '특약'은 표준 계약서에 명시되지 않은, 당사자 간의 특별한 합의 사항을 담는 역할을 하죠. 집주인과 세입자 사이의 이해관계를 명확히 하고, 혹시 모를 분쟁 상황 발생 시 중요한 근거가 되기 때문에 제대로 작성하는 것이 중요해요. 특히 최근에는 전세 사기 문제로 인해 세입자들의 불안감이 어느 때보다 높은 상황이라, 보증금 보호와 관련된 특약은 더욱 꼼꼼하게 확인해야 해요. 예를 들어, '전세 보증금 반환 보증' 가입이 불가능할 경우 계약을 무효로 하고 계약금을 즉시 돌려받을 수 있다는 내용을 특약으로 명시하는 것이 세입자 입장에서는 매우 중요해요. 또한, 잔금 지급 전에 등기부등본을 확인하여 새로운 근저당권이 설정되지 않는다는 내용을 포함하는 것도 필수적이에요. 이러한 특약들은 단순히 ‘혹시나’ 하는 상황에 대비하는 것을 넘어, 계약의 안전성을 높이는 적극적인 행위라고 볼 수 있어요. 집주인 입장에서도 특약을 통해 임차인의 요구 사항을 명확히 인지하고, 계약 내용을 구체화함으로써 향후 발생할 수 있는 오해나 분쟁의 소지를 줄일 수 있답니다.

🌐 임대차 계약 시 주요 특약사항 비교

구분	주요 내용	핵심 목적
보증금 보호	전세 보증금 반환 보증 가입 조건, 잔금 지급 전 근저당 설정 금지	세입자의 보증금 회수 안전 확보
계약 이행	전세 자금 대출 미승인 시 계약 무효 및 계약금 반환	대출 불가 시 계약 파기 위험 최소화
계약 기간	부동산 상태 확인, 수리 의무 명확화	임대물 상태에 따른 분쟁 예방

🛡️ 보증금 지킴이! 이것만은 꼭 넣으세요

전세 계약에서 가장 중요한 것은 바로 '보증금'이죠. 내 소중한 보증금을 안전하게 지키기 위한 필수 특약들을 먼저 살펴볼게요. 첫째, '전세보증금 반환보증' 관련 특약이에요. 최근 국토교통부 등에서 강력하게 권장하고 있는 제도로, 세입자는 이 보증을 통해 만약 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생해도 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울신용보험 등으로부터 보증금을 돌려받을 수 있어요. 따라서 다음과 같은 문구를 계약서에 명시하는 것이 좋아요: "임대인은 임차인의 전세보증금 반환 보증(주택도시보증공사, SGI서울신용보험 등) 가입을 위한 임대인의 동의 의무를 성실히 이행한다. 만약 임대인의 귀책사유(미동의, 필요한 서류 미비 등)로 인해 임차인이 보증보험에 가입하지 못할 경우, 본 계약은 제2조 제1항에 따라 임차인의 통지로써 무효로 하며, 임대인은 임차인에게 기지급된 계약금 및 중도금 등 모든 금액을 즉시 반환한다." 이 특약은 집주인의 협조가 필수적인 보증보험 가입을 확실하게 보장받을 수 있게 해준답니다. 또한, '잔금 지급 시 임대인의 담보대출 말소' 특약도 반드시 포함해야 해요. "임대인은 본 계약 잔금 지급일에 현재 임대인 명의로 설정된 모든 근저당, 전세권, 기타 담보물권은 임차인의 비용 부담 없이 임대인의 부담으로 말소하기로 한다. 말소되지 않을 경우, 잔금 지급을 보류할 수 있으며, 이로 인한 지연이자는 임대인이 부담한다." 이 조항은 잔금을 치른 후에도 집주인이 대출을 계속 유지하여 혹시 모를 경매나 공매 시 보증금을 잃을 위험을 사전에 차단하는 역할을 해요.

📑 보증금 보호를 위한 특약 예시

특약 내용	세부 설명
전세보증금 반환보증 가입 협조	임대인은 보증보험 가입에 필요한 모든 절차 및 서류에 적극 협조하며, 임대인의 귀책사유로 보증보험 가입이 불가능할 경우 계약은 무효로 하고 계약금을 즉시 반환한다.
잔금 지급일 담보대출 말소	임대인은 잔금 지급일에 임대인 명의의 모든 담보물권을 임차인 비용 부담 없이 말소해야 한다. 말소되지 않을 경우 잔금 지급을 보류할 수 있으며, 지연 이자는 임대인이 부담한다.
잔금 지급 전 등기사항 확인	임대인은 잔금 지급 전까지 임차인이 등기사항전부증명서를 확인할 수 있도록 협조하며, 새로운 근저당 등 담보물권 설정이 없음을 확인한다.

🔑 입주부터 퇴거까지, 꼼꼼하게 챙기는 세입자 특약

보증금 외에도 계약 기간 동안 발생할 수 있는 다양한 상황에 대한 특약을 미리 정해두면 좋아요. 먼저, '전세 자금 대출 가능 여부'에 대한 특약을 명확히 하는 것이 중요해요. "본 임대차 계약은 임차인이 전세 자금 대출을 신청하여 본 계약을 위한 대출이 성사되는 것을 조건으로 한다. 만약 임차인의 귀책사유 없이 대출이 실행되지 않을 경우, 본 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금을 즉시 반환한다." 이 특약은 전세 대출을 계획하고 있다면 필수적으로 넣어야 하는 조항이에요. 대출 승인이 나지 않으면 계약 자체가 무효가 되므로, 계약금을 돌려받지 못하는 최악의 상황을 피할 수 있답니다. 더불어, '주택 상태 및 수리 관련' 특약도 유용해요. "본 임대차 계약 체결 시 현재 주택 상태 그대로를 임차인이 확인하였으며, 계약 기간 중 발생한 건물 노후화 또는 외부 요인으로 인한 파손(천재지변 포함)은 임대인이 수리한다. 다만, 임차인의 고의 또는 과실로 인한 파손은 임차인이 부담한다." 이 조항은 계약 시점의 주택 상태를 명확히 하고, 임대 기간 중 발생하는 주요 수리 비용 부담을 누가 할 것인지 미리 정함으로써 분쟁을 예방할 수 있어요. 특히 오래된 주택의 경우, 보일러 고장이나 누수 등 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있기 때문에 명확히 해두는 것이 좋습니다. 또한, '전입신고 및 확정일자'를 받는 즉시 임대인에게 통보하고, 임대인은 이에 이의를 제기하지 않는다는 내용을 추가하면 전입신고 효력을 확고히 할 수 있어요.

🛠️ 계약 기간 중 발생할 수 있는 상황별 특약

특약 내용	세부 설명
전세 자금 대출 조건	본 계약은 임차인의 전세 자금 대출 성사를 조건으로 하며, 대출 불가 시 계약은 무효로 하고 계약금 전액을 즉시 반환한다.
주택 상태 및 수리 의무	계약 시점 현재 주택 상태를 확인하였으며, 계약 기간 중 건물 노후화 또는 외부 요인으로 인한 파손은 임대인이 수리한다. 임차인의 고의/과실 파손은 임차인 부담이다.
전입신고 및 확정일자 통보	임차인은 전입신고 및 확정일자 취득 즉시 임대인에게 통보하며, 임대인은 이에 이의를 제기하지 아니한다.

🏡 혹시 모를 일 대비, 이런 특약도 고려해보세요

앞서 언급된 필수적인 특약 외에도, 상황에 따라 유용하게 활용할 수 있는 특약들이 있어요. 예를 들어, '계약 갱신 시 임대료 증액 제한'에 관한 특약인데요. "본 계약은 주택임대차보호법상의 계약 갱신 요구권 행사가 가능한 계약이며, 갱신 시 법정 상한 범위 내에서 임대료 증액을 협의한다." 이 조항은 2년간의 계약 기간 만료 후 갱신을 원할 때, 임대료 급등을 방지하고 예측 가능성을 높이는 데 도움이 돼요. 또 하나, '이사 지원 관련' 특약도 고려해 볼 만해요. 특히 계약 만료 시점이 불확실하거나, 집주인이 갑자기 집을 비워달라고 하는 경우 등 예측하지 못한 이사 상황에 대비할 수 있어요. "임차인의 계약 갱신 거절 또는 임대인의 실거주 등을 사유로 계약이 만료되는 경우, 임대인은 임차인의 이사 일정을 최대한 배려하며, 통상적인 이사 비용의 일부(또는 명시된 금액)를 지원한다." 이 특약은 임대인의 사정으로 인해 불가피하게 이사를 하게 되는 경우, 세입자의 부담을 조금이라도 덜어줄 수 있다는 점에서 의미가 있어요. 물론 법적으로 강제되는 사항은 아니지만, 미리 합의해 두면 갈등을 줄이는 데 도움이 될 수 있어요. 마지막으로, '임대 물건의 하자 발생 시 임차인의 원상복구 의무 면제'에 대한 특약도 명확히 해두는 것이 좋아요. "임대차 기간 중 임대인의 책임 있는 사유로 인한 하자(누수, 벽 균열 등)가 발생하여 임차인이 이를 원상복구할 수 없거나, 복구에 과도한 비용이 발생하는 경우 임차인은 원상복구 의무를 면제받는다." 이는 하자 발생의 책임 소재를 분명히 하여 임차인이 부당하게 책임을 떠안는 상황을 막아줘요.

📝 기타 고려할 만한 특약

특약 내용	세부 설명
계약 갱신 시 임대료 증액 제한	계약 갱신 시 법정 상한 범위 내에서 임대료 증액을 협의하며, 급격한 인상 방지.
이사 지원 협조	임대인의 귀책사유로 인한 계약 만료 시, 임대인은 이사 일정 및 비용 지원에 협조한다.
하자 발생 시 원상복구 면제	임대인의 책임 있는 사유로 발생한 하자에 대해 임차인은 원상복구 의무를 면제받는다.

⚖️ 특약, 넣어도 괜찮을까요? 임대인 vs 임차인 입장 분석

특약은 결국 임대인과 임차인 간의 '합의'를 바탕으로 이루어져요. 따라서 어느 한쪽에게만 유리한 특약은 오히려 계약 성사를 어렵게 만들 수 있죠. 일반적으로 세입자들은 보증금 보호, 계약 갱신, 원상복구 등 자신의 권리를 강화하는 특약을 요구하는 경향이 있어요. 반면, 집주인들은 월세 연체, 원상복구 책임, 임차인의 사용 범위 제한 등 임차인의 의무를 명확히 하거나 자신의 재산권을 보호하는 특약을 선호할 수 있어요. 예를 들어, 세입자가 "계약 만료 3개월 전 임차인의 계약 갱신 거절 의사 표명 시, 임대인은 이사 비용 일부를 지원한다."는 특약을 요구할 수 있어요. 이는 예측치 못한 이사에 대한 부담을 줄여주죠. 반대로 집주인은 "임차인은 임대인의 사전 서면 동의 없이 내부 구조를 변경하거나 원상 복구가 어려운 행위를 해서는 안 된다."는 특약을 넣을 수 있어요. 이는 임대인의 재산 가치를 유지하기 위한 목적이죠. 중요한 것은 상호 존중과 합리적인 선에서 타협점을 찾는 것이에요. 모든 특약이 반드시 관철되어야 하는 것은 아니며, 때로는 상호 간의 배려와 이해를 통해 더 나은 계약 관계를 만들어갈 수 있어요. 공인중개사의 도움을 받아 양측의 입장을 조율하고, 법적으로 문제가 없는 범위 내에서 최대한 합리적인 특약을 도출하는 것이 중요해요. 인터넷에서 찾은 특약 문구를 그대로 사용하기보다는, 현재 상황과 본인의 필요에 맞게 수정하고, 궁금한 점은 반드시 전문가와 상담하여 신중하게 결정해야 해요.

🤝 임대인과 임차인의 주요 관심사 특약

입장	주요 관심사 특약 예시
임차인 (세입자)	전세보증금 반환보증 가입, 전세 자금 대출 가능, 계약 갱신 청구권 보장, 하자 발생 시 원상복구 면제
임대인 (집주인)	월세/관리비 연체 시 계약 해지, 임차인의 원상복구 의무, 전대 금지, 내부 구조 변경 금지

💡 전세 계약, 이것만은 명심하세요!

전세 계약은 장기적인 거주와 목돈이 오가는 중요한 약속이에요. 그렇기 때문에 '특약'을 단순하게 넘기지 않고, 꼼꼼하게 확인하고 신중하게 작성해야 해요. 인터넷 정보나 주변 사람들의 이야기를 참고하되, 반드시 계약 당사자인 임대인과 직접 소통하고 합의해야 한다는 점을 잊지 마세요. 중개사를 통해 계약하는 경우에도, 특약 사항은 반드시 본인이 내용을 정확히 이해하고 동의해야 효력이 발생해요. 또한, 작성된 특약 내용은 계약서의 본문과 동일한 효력을 갖기 때문에, 중요한 내용은 빠짐없이 명시하고, 애매한 표현보다는 구체적이고 명확하게 작성하는 것이 좋아요. 예를 들어, '신속히 처리한다' 와 같은 모호한 표현보다는 '잔금 지급일로부터 3일 이내에 말소한다'와 같이 명확한 기한을 명시하는 것이 훨씬 좋아요. 마지막으로, 계약 체결 후에는 반드시 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보하는 것이 중요해요. 이 모든 과정이 다소 복잡하게 느껴질 수 있지만, 나의 소중한 보증금과 거주 안정성을 지키는 가장 확실한 방법이라는 것을 꼭 기억해주세요. 현명한 특약 활용으로 안전하고 만족스러운 전세 계약을 완성하시길 바라요.

⚠️ 면책 조항

본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 법률적 또는 전문적인 조언을 대체할 수 없습니다. 실제 계약 시에는 반드시 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.

📝 요약

전세 계약 시 특약은 보증금 보호와 분쟁 예방에 필수적입니다. 특히 전세보증금 반환 보증 가입 협조, 잔금 지급 시 담보대출 말소, 전세 자금 대출 가능 여부 등에 대한 특약을 명확히 하는 것이 중요합니다. 임대인과 임차인 간 상호 합의를 바탕으로 구체적이고 명확하게 특약을 작성하여 안전한 전세 계약을 체결하세요.

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 전세 계약 특약, 꼭 넣어야 하나요?

A1. 네, 특약은 표준 계약서에 명시되지 않은 당사자 간의 특별한 합의 사항을 기록하는 것으로, 보증금 보호나 예상치 못한 분쟁 예방을 위해 중요해요. 특히 보증금 관련 사항은 꼭 챙기는 것이 좋아요.

Q2. '전세보증금 반환보증' 미승인 시 계약 무효 특약, 어떻게 작성하나요?

A2. "임대인은 임차인의 전세보증금 반환 보증 가입을 위한 동의 의무를 성실히 이행하며, 임대인의 귀책사유로 보증보험 가입이 불가능할 경우 본 계약은 임차인의 통지로써 무효로 하고, 임대인은 기지급된 모든 금액을 즉시 반환한다." 와 같이 명시할 수 있어요.

Q3. 전세 자금 대출이 안 되면 계약금을 돌려받을 수 있나요?

A3. 네, "본 임대차 계약은 임차인의 전세 자금 대출 성사를 조건으로 하며, 대출 실행이 불가능할 경우 본 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금을 즉시 반환한다." 와 같은 특약을 계약 시 미리 넣어두면 대출 불가 시 계약금을 돌려받을 수 있어요.

Q4. 계약 기간 중 집주인이 집을 팔면 어떻게 되나요?

A4. 주택임대차보호법상 대항력이 있는 경우(전입신고와 확정일자 취득), 새로운 집주인이 기존 임대인의 지위를 승계하게 되어 계약 기간까지 거주할 수 있어요. 특약으로 '매매로 인한 계약 해지 시 위약금 약정' 등을 추가할 수도 있습니다.

Q5. 특약 사항은 언제까지 요구할 수 있나요?

A5. 일반적으로 계약서 작성 전, 즉 임대인과 세입자 간 합의가 이루어지는 시점까지 요구할 수 있어요. 계약서에 서명하기 전에 모든 특약 내용을 명확히 해야 합니다.

Q6. 특약이 계약서 본문과 다를 경우 어떻게 되나요?

A6. 특별한 약정이 없는 한, 특약도 계약서의 일부로서 본문과 동일한 효력을 가져요. 다만, 특약 내용이 본문이나 법규에 위배될 경우 효력이 인정되지 않을 수 있으니 주의해야 해요.

Q7. 임대인이 특약 사항을 이행하지 않으면 어떻게 해야 하나요?

A7. 계약서에 명시된 특약 내용을 근거로 임대인에게 이행을 요구할 수 있어요. 그럼에도 불구하고 이행되지 않을 경우, 내용증명 발송, 중재 기관 문의, 법적 소송 등을 고려해 볼 수 있습니다.

Q8. 임차인이 집을 원상복구할 의무는 어느 범위까지인가요?

A8. 통상적인 사용으로 인한 마모나 노후화는 임차인의 의무 범위가 아니에요. 하지만 임차인의 고의나 중대한 과실로 인한 파손, 또는 구조 변경 등은 원상복구 대상이 될 수 있어요. 특약으로 범위를 명확히 하는 것이 좋아요.

Q9. 집주인이 바뀌면 전세 계약은 어떻게 되나요?

A9. 법적으로는 새로운 집주인이 기존 임대인의 모든 권리와 의무를 승계해요. 따라서 계약 기간 동안은 계속 거주할 수 있고, 계약 만료 시에는 새로운 집주인에게 보증금을 반환받아야 해요. 다만, 전세 보증금 반환 보증 등에 가입되어 있다면 더욱 안전합니다.

Q10. 특약에 '월세 연체 시 계약 해지' 조항을 넣고 싶은데, 가능한가요?

A10. 네, 가능해요. "임차인은 매월 지정된 날짜까지 차임을 지급하기로 하며, 2회 이상 연체 시 임대인은 본 계약을 해지할 수 있다." 와 같이 구체적으로 명시할 수 있습니다. 이는 임대인의 권리를 보호하는 조항입니다.

Q11. 계약 시 특약을 빠뜨렸는데, 나중에 추가할 수 있나요?

A11. 계약 체결 후에는 당사자 간의 합의 없이는 특약 사항을 임의로 추가하기 어려워요. 필요한 특약이 있다면 반드시 계약 체결 전에 임대인과 협의하여 계약서에 명시해야 합니다.

Q12. '특약'은 법적인 효력이 있나요?

A12. 네, 계약 당사자 간의 합의로 작성된 특약은 계약서 본문과 동일한 법적 효력을 가집니다. 다만, 강행 법규에 위반되는 내용은 효력이 인정되지 않아요.

Q13. 애완동물 사육 가능 여부에 대한 특약은 어떻게 작성하나요?

A13. "임대인은 임차인의 반려동물(개, 고양이 등) 사육을 허용한다." 또는 "임대인은 임차인의 반려동물 사육을 금지한다." 와 같이 명확하게 기재해야 합니다. 사육 시 발생하는 피해에 대한 책임 범위를 별도로 명시할 수도 있어요.

Q14. 중개수수료 외 추가 비용에 대한 특약이 필요한가요?

A14. 원칙적으로 중개수수료 외 추가적인 비용을 요구하는 것은 불법 중개 행위에 해당할 수 있어요. 따라서 "중개수수료 외 어떠한 명목으로도 추가적인 금품을 요구하지 않는다."는 내용을 특약으로 넣을 수 있습니다.

Q15. 계약 만료 시 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있나요?

A15. 네, 임대인의 정당한 실거주 사유가 있는 경우 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 다만, 계약 갱신 요구권 행사 기간 내에 정당한 사유 없이 거절하는 경우 손해배상 책임이 발생할 수 있어요.

Q16. 임차인이 계약 기간을 채우지 못하고 이사 가고 싶을 때, 특약으로 정할 수 있나요?

A16. 네, "임차인이 계약 기간 중 퇴거를 원할 경우, 임대인과 합의하여 새로운 임차인을 구하는 데 협조하며, 새로운 임차인으로부터 보증금(또는 위약금)을 회수하여 반환한다." 와 같은 내용을 특약으로 정할 수 있어요.

Q17. 전세 계약 시 등기부등본 확인은 누가 해야 하나요?

A17. 세입자 스스로 확인하는 것이 가장 중요해요. 계약 전과 잔금 지급 전에 반드시 등기부등본을 발급받아 선순위 권리 관계를 확인해야 합니다. 특약으로 '잔금 지급일 말소' 등을 통해 안전을 강화할 수 있습니다.

Q18. '원상 복구'의 범위는 어디까지인가요?

A18. 임차인의 과실이나 고의로 인한 훼손, 또는 임의로 구조를 변경한 부분이 해당돼요. 못 박은 자국, 벽지 손상 등이 일반적인데, 이 부분에 대한 기준은 분쟁의 소지가 될 수 있으니 특약으로 구체화하는 것이 좋습니다.

Q19. 계약 갱신 시 임대료 증액 한도에 대한 특약은 법적으로도 보호받을 수 있나요?

A19. 주택임대차보호법상 갱신 시 임대료 증액 한도(5%)가 정해져 있지만, 당사자 간 합의로 특약을 통해 이를 명확히 하거나, 혹은 더 엄격한 기준을 정하는 것도 가능해요. 합의된 내용은 법적 효력을 갖습니다.

Q20. 계약서 상의 옵션 품목(에어컨, 세탁기 등)이 설치되지 않았을 경우 어떻게 해야 하나요?

A20. 계약서 특약 사항에 해당 옵션 품목을 명시하고, 설치되지 않거나 작동하지 않을 경우 임대인이 책임지고 설치 또는 수리해야 한다는 내용을 포함하는 것이 좋아요. 이를 이행하지 않을 경우 계약 해지 또는 손해배상 등을 요구할 수 있습니다.

Q21. 임대인이 중개업소를 통해 전달하는 요청사항도 특약에 포함해야 하나요?

A21. 네, 구두로 전달된 내용도 중요한 합의 사항이라면 반드시 계약서 특약으로 명시해야 법적 효력을 갖습니다. 구두 합의는 추후 증명이 어렵기 때문입니다.

Q22. 계약 해지 시 위약금에 대한 특약은 어떻게 작성되나요?

A22. 일반적으로 계약 기간 중 임차인이 귀책 없이 계약을 해지할 경우, 임차인은 다음 임차인을 구하는 데 협조하고, 그로 인해 발생하는 중개수수료 등을 부담할 수 있다는 식으로 작성됩니다. 임대인의 귀책 사유로 인한 해지 시에는 계약금 배액 배상 등을 약정할 수 있습니다.

Q23. '선순위 임차인'이란 무엇인가요?

A23. 선순위 임차인은 해당 주택에 대해 임대차 계약을 먼저 체결하고 대항력(전입신고+확정일자)을 갖춘 임차인을 말합니다. 후순위 임차인보다 보증금 회수에 있어 우선적인 권리를 가집니다.

Q24. 계약 시 특약 누락 시, 나중에 민사 소송으로 해결해야 하나요?

A24. 가능하면 특약을 통해 미리 분쟁을 예방하는 것이 최선입니다. 특약 누락으로 분쟁이 발생할 경우, 계약서 본문 내용과 관련 법규, 증거 자료 등을 바탕으로 민사 소송 또는 대한법률구조공단, 주택임대차분쟁조정위원회 등의 도움을 받아 해결해야 할 수 있습니다.

Q25. 전세 계약 후 집주인이 바뀌면, 보증금은 누구에게 받아야 하나요?

A25. 계약 기간 중에는 새로운 집주인에게 보증금을 반환받아야 하며, 계약 만료 시에는 실제 소유주(새로운 집주인)에게 보증금을 청구하는 것이 일반적입니다. 전세 보증금 반환 보증에 가입했다면 보증기관에 요청할 수 있습니다.

Q26. '묵시적 갱신'이란 무엇인가요?

A26. 임대인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신 거절 통지를 하지 않거나, 임차인이 계약 만료 2개월 전까지 갱신 거절 통지를 하지 않으면, 이전과 동일한 조건으로 계약이 다시 갱신된 것으로 보는 제도입니다. 이 경우 계약 기간은 2년으로 봅니다.

Q27. 특약에 '수리비 부담' 관련 내용을 명확히 해야 하나요?

A27. 네, 그렇습니다. 계약 기간 중 발생하는 수리비의 부담 주체(임대인 또는 임차인)를 명확히 특약으로 정해두면, 하자 발생 시 분쟁을 예방하는 데 큰 도움이 됩니다. 통상적으로 건물 노후화나 외부 요인으로 인한 파손은 임대인이, 임차인의 과실로 인한 파손은 임차인이 부담하는 것으로 정하는 경우가 많습니다.

Q28. 관리비 정산에 대한 특약이 필요한가요?

A28. 네, 필요할 수 있습니다. 특히 관리비 항목 중 어떤 부분을 임대인이 부담하고, 어떤 부분을 임차인이 부담하는지에 대한 내용을 명확히 하지 않으면 분쟁의 소지가 있습니다. (예: '전기, 수도, 가스 요금은 임차인 부담, 건물 공동 관리비는 임대인 부담' 등)

Q29. 임대차 계약 갱신 시 '증액'은 법적으로 제한이 있나요?

A29. 네, 주택임대차보호법에 따라 계약 갱신 시 임대료 증액은 기존 차임 또는 보증금의 5%를 초과할 수 없습니다. 다만, 이 범위 내에서 당사자 간 합의로 특약을 통해 증액률을 달리 정할 수도 있습니다.

Q30. 임대인이 계약서에 명시된 특약 사항을 지키지 않을 경우, 임차인은 어떻게 대처해야 하나요?

A30. 우선 계약서상의 특약 내용을 근거로 임대인에게 이행을 촉구해야 합니다. 내용증명 우편을 보내는 것도 좋은 방법입니다. 그래도 해결되지 않을 경우, 법률 전문가와 상담하여 법적 절차(소송, 중재 등)를 진행해야 할 수 있습니다.

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