전세 재계약 시 주의할 점
📋 목차
전셋집과의 소중한 인연을 이어갈 전세 재계약 시기, 설레는 마음과 함께 혹시 놓치는 부분은 없을까 하는 걱정도 따르기 마련이에요. 특히 최근 부동산 시장의 변화와 임대차 관련 법규의 개정으로 인해 더욱 신중하게 접근해야 할 필요성이 커지고 있습니다. 단순히 계약서를 다시 작성하는 것을 넘어, 보증금 보호, 계약 조건 변경, 묵시적 갱신 여부 등 꼼꼼하게 체크해야 할 사항들이 많아요. 이번 글에서는 전세 재계약을 앞둔 여러분들을 위해, 최신 정보를 바탕으로 꼭 알아야 할 주의사항들을 상세하게 알려드릴게요. 여러분의 소중한 보증금을 지키고 안심하고 거주할 수 있도록 돕는 유용한 정보들로 가득 채웠으니, 끝까지 함께해주세요!
💰 보증금과 계약 기간, 꼼꼼히 챙기기
전세 재계약의 가장 핵심적인 부분은 바로 보증금과 계약 기간이에요. 먼저 보증금의 경우, 재계약 시 오르는 전세가율이나 시장 상황을 고려하여 임대인과 충분한 협의가 필요해요. 만약 보증금을 증액해야 한다면, 임대차 3법 중 하나인 '전월세 상한제'에 따라 계약 연장 시 임대료(보증금 포함)를 5% 이상 올리지 못하도록 하는 규정이 적용될 수 있어요. 따라서 법정 증액 한도를 초과하는 금액을 요구하는 경우, 계약하지 않을 권리가 있답니다. (출처: brunch.co.kr)
계약 기간 역시 중요해요. 만약 계약 만료 1개월 전부터 6개월 전 사이에 별도의 갱신 통보가 없다면, 기존 임대차 계약과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장되는 '묵시적 갱신'이 될 수 있어요. 이는 집주인과 세입자 모두에게 적용되는 부분이죠. 하지만 묵시적 갱신 시에는 계약갱신청구권을 사용한 것으로 간주되지 않으므로, 향후 계약갱신청구권을 사용하지 못하게 될 수도 있어요. 또한, 묵시적으로 갱신된 경우 세입자는 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고, 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생하지만, 집주인은 계약 기간 중에는 해지 통보를 할 수 없다는 점을 꼭 기억해야 해요. (출처: blog.naver.com)
계약 기간을 명확히 하고 싶다면, 반드시 새로운 계약서를 작성하는 것이 좋아요. 특히 보증금을 감액하여 재계약하는 경우, 이를 명확히 명시한 계약서를 작성해야 혼란을 막을 수 있어요. 예를 들어, "본 계약은 기존 임대차계약(일자)에서 보증금을 ~에서 ~로 감액한 뒤 2년간 연장하는 계약이며, 기타 모든 조건은 기존 계약과 동일하다"와 같은 특약 사항을 명시하는 것이 안전하답니다. (출처: kihoilbo.co.kr)
🍏 보증금 및 계약 기간 확인 체크리스트
| 확인 항목 | 체크 사항 |
|---|---|
| 보증금 | 법정 증액 한도(5%) 초과 여부 확인, 감액 시 명확히 명시 |
| 계약 기간 | 묵시적 갱신 시 불이익은 없는지, 새로운 계약 기간 명확히 확인 |
| 특약 사항 | 보증금 변동, 계약 조건 변경 내용 상세히 기재 |
🗣️ 묵시적 갱신과 자동 연장의 함정
앞서 언급했듯이, 계약 만료 1개월 전부터 6개월 전 사이에 집주인이나 세입자 어느 쪽에서도 계약 갱신 거절이나 조건 변경에 대한 통지를 하지 않으면 '묵시적 갱신'이 자동으로 이루어져요. 이는 계약서상 명시된 계약 기간이 만료되었음에도 불구하고, 기존 계약과 동일한 조건으로 임대차가 계속 유지되는 것을 의미해요. 주택임대차보호법에서는 묵시적 갱신 시 기존 계약과 동일한 효력이 유지된다고 명시하고 있어요.
하지만 묵시적 갱신에는 세입자에게 불리할 수 있는 몇 가지 함정이 숨어 있어요. 첫째, 묵시적 갱신은 계약갱신청구권 행사로 인정되지 않는다는 점이에요. 즉, 묵시적 갱신 후에는 계약갱신청구권을 다시 사용할 수 없게 되므로, 2년의 계약 연장 권리를 한 번 잃게 되는 셈이랍니다. (출처: blog.naver.com)
둘째, 묵시적 갱신이 된 경우, 세입자는 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있어요. 통보 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하게 되죠. 예를 들어, 11월에 해지 통보를 하면 다음 해 2월에 계약이 해지되는 식이에요. 하지만 집주인 입장에서는 세입자의 해지 통보에도 불구하고 계약 기간 만료 전까지는 임의로 계약을 해지할 수 없다는 점에서 세입자에게 일방적으로 유리한 조항으로 작용할 수 있어요. (출처: blog.naver.com)
이러한 묵시적 갱신의 불이익을 피하고 싶다면, 계약 만료가 다가오기 전에 집주인과 직접 만나거나 전화, 문자 등을 통해 재계약 의사를 분명히 하고 새로운 계약서를 작성하는 것이 가장 확실한 방법이에요. 특히 계약 기간을 1년으로 정했더라도, 임차인은 주택임대차보호법에 따라 2년의 계약 기간을 주장할 수 있다는 점을 잊지 마세요. (출처: m.blog.naver.com)
🍏 묵시적 갱신 vs. 재계약 비교
| 구분 | 묵시적 갱신 | 재계약 |
|---|---|---|
| 계약 조건 | 기존 계약과 동일 | 협의에 따라 변경 가능 |
| 계약갱신청구권 | 사용 불가 (1회 사용으로 간주) | 사용 가능 (새로운 계약으로 간주) |
| 해지 통보 | 세입자는 언제든 가능 (3개월 후 효력 발생), 집주인은 불가 | 계약서 조항에 따름 |
📈 전세금 증액 시 알아야 할 모든 것
전세 계약을 연장하면서 보증금을 올려야 하는 상황은 흔하게 발생하죠. 이때 가장 중요한 것은 앞서 여러 번 강조했던 '전월세 상한제'입니다. 이 법은 계약 갱신 시 임대료 증액 상한선을 직전 계약 임대료의 5%로 제한하고 있어요. 즉, 보증금을 1억 원에서 1억 500만 원 이상으로 올리려면 법적으로 제한이 있을 수 있다는 의미예요. (출처: brunch.co.kr) 이 규정을 초과하는 증액 요구는 법적으로 효력이 없으므로, 이에 대해선 단호하게 대처할 필요가 있어요.
증액 계약서를 작성할 때는 더욱 신중해야 해요. 단순히 기존 계약서에 금액만 수정하고 도장을 찍는 방식보다는, 별도의 증액 계약서를 작성하고 기존 계약서를 첨부하는 것이 좋아요. 이때, 증액된 전세금에 대해 다시 한번 확정일자를 받는 것을 고려해 볼 수 있어요. 만약 추후 경매로 넘어갈 경우, 기존 계약서와 증액 계약서를 함께 제출하고 배당 요구를 해야 하므로, 두 계약서 모두 잘 보관하고 확정일자를 받아두는 것이 보증금 회수에 유리할 수 있답니다. (출처: kin.eduwill.net)
증액 계약 시에는 '본 계약은 기존 임대차계약(기존 계약서 참조)을 승계하며, 보증금을 ~원에서 ~원으로 증액하여 ~년간 연장하는 계약임'과 같이 명확하게 기재하는 것이 중요해요. 또한, 혹시 모를 상황에 대비해 임대인의 동의하에 근저당 설정 변경 등기 등 추가적인 안전 조치를 취할 수 있는지 확인하는 것도 현명한 방법일 수 있어요. (출처: help.3o3.co.kr)
🍏 보증금 증액 시 유의사항
| 확인 항목 | 주의 사항 |
|---|---|
| 증액 상한선 | 전월세 상한제(5%) 준수 여부 확인 |
| 계약서 작성 | 별도 증액 계약서 작성, 기존 계약서 첨부, 내용 명확히 기재 |
| 확정일자 | 증액된 보증금에 대해 재확정일자 받는 것 고려 |
| 보증금 보호 | 전세보증보험 가입 등 추가 안전 장치 고려 |
🛡️ 안전한 재계약을 위한 필수 확인 사항
전세 보증금을 안전하게 지키는 것은 재계약의 가장 중요한 목표 중 하나예요. 최근에는 일부 임대인들이 보증금 반환을 지연하거나, 심지어 보증금을 돌려주지 않는 사례들이 발생하고 있어 더욱 각별한 주의가 필요해요. (출처: weolbu.com) 이러한 위험에 대비하기 위해 '전세 보증보험' 가입을 적극적으로 고려해 보는 것이 좋습니다. HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI(서울보증보험) 등에서 제공하는 전세 보증보험은 임대인의 보증금 미반환 시 보험사가 대신 지급해 주는 제도에요. 비록 소정의 보험료가 발생하지만, 안심하고 거주할 수 있는 든든한 안전망이 되어줄 거예요.
또한, 계약 갱신 전에 해당 주택의 등기부등본을 다시 한번 확인하는 것이 매우 중요해요. 계약 기간 동안 새로운 근저당이 설정되었는지, 압류나 가압류 등 권리 변동 사항은 없는지 꼼꼼히 살펴봐야 해요. 만약 기존에 근저당이 설정되어 있었다면, 재계약 시점에 해당 근저당이 말소되었는지 확인하거나, 기존 근저당보다 후순위로 설정되는지를 확인해야 합니다. 집주인이 보증금을 반환하기 위해 기존 대출을 상환하지 못하거나, 새로운 대출을 받아 근저당이 설정되어 있다면, 임차인의 보증금 우선 변제권에 영향을 줄 수 있기 때문이죠.
만약 계약 갱신 시 보증금 증액이 있다면, 증액된 금액에 대해서도 우선변제권을 확보하기 위한 조치를 취해야 해요. 새로 작성된 계약서에 확정일자를 다시 받고, 필요하다면 등기부등본에 임차권 등기를 설정하는 방법도 고려해 볼 수 있습니다. 물론 임차권 등기는 임대인의 동의가 필요하며, 설정 시 비용이 발생할 수 있습니다.
🍏 안전한 재계약을 위한 체크리스트
| 확인 항목 | 조치 내용 |
|---|---|
| 전세 보증보험 | 가입 가능 여부 확인 및 가입 고려 |
| 등기부등본 확인 | 계약 갱신 전 권리 변동 사항(근저당, 압류 등) 확인 |
| 확정일자 및 전입신고 | 기존 확정일자 유지 여부 확인, 필요시 재확정일자 받기 |
| 임차권 등기 | 보증금 증액 시 또는 불안할 경우 고려 |
📝 계약서 작성, 이것만은 꼭!
재계약 시에는 새로운 계약서를 작성하는 것이 원칙이에요. 단순히 기존 계약서의 일부 내용을 수정하거나, 계약서 공란에 특약 사항을 기재하는 것만으로는 법적 효력이 약해지거나 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있어요. (출처: zibfine.com, m.blog.naver.com) 특히 보증금의 증액 또는 감액이 있는 경우, 계약 기간 변경, 기타 계약 조건의 변경 사항이 있다면 반드시 새로운 계약서를 통해 명확하게 명시해야 합니다.
새로운 계약서에는 다음과 같은 내용들이 반드시 포함되어야 해요. 먼저, 계약 당사자인 임대인과 임차인의 정확한 인적 사항, 계약 기간, 보증금(월세의 경우 월세 금액과 지급일 포함)을 명확하게 기재해야 해요. 또한, 주택의 표시(소재지, 면적 등)도 정확해야 하죠.
무엇보다 중요한 것은 '특약 사항'이에요. 특약 사항은 법에서 정한 내용을 당사자 간의 합의로 변경하거나, 법에서 정하지 않은 사항을 추가하여 계약의 내용을 더욱 구체화하는 역할을 해요. 예를 들어, 계약 기간 중 수리가 필요한 부분에 대한 책임 소재, 애완동물 관련 규정, 퇴실 시 원상 복구 범위 등을 명확히 할 수 있어요. 만약 보증금 감액 재계약이라면, "본 계약은 기존 임대차계약(일자)에서 보증금을 ~에서 ~로 감액한 뒤 2년간 연장하는 계약이며, 기타 모든 조건은 기존 계약과 동일하다"와 같이 명확하게 작성하는 것이 좋아요. (출처: kihoilbo.co.kr)
부동산을 통하지 않고 직접 계약을 진행하는 경우에도, 계약서 작성 시에는 법률 전문가의 도움을 받거나 관련 법규를 충분히 숙지하는 것이 좋아요. (출처: a-ha.io) 계약서에 서명하기 전에는 모든 조항을 꼼꼼히 읽고 이해했는지 확인하고, 의문점은 반드시 해결한 후에 서명해야 합니다. 또한, 계약서에는 임대인과 임차인 모두의 서명 또는 날인이 있어야 법적 효력을 갖는다는 점을 잊지 마세요.
🍏 계약서 작성 시 핵심 체크 포인트
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 계약 당사자 정보 | 임대인, 임차인 정보 정확히 기재 |
| 계약 기간 및 보증금 | 확실하게 명시, 증액/감액 시 상세 내용 포함 |
| 특약 사항 | 추가 협의 사항, 분쟁 소지 있는 부분 명확히 기재 |
| 서명 및 날인 | 임대인, 임차인 모두 서명 또는 날인 필수 |
💡 기타 알아두면 좋은 팁
전세 재계약을 준비하면서 챙겨야 할 몇 가지 추가적인 팁들이 있어요. 먼저, 계약 갱신을 부동산 중개업소를 통해 진행할 경우, 중개수수료가 발생할 수 있어요. 하지만 법적으로 임대인과 임차인이 합의하여 직접 계약하는 경우에도 법적 효력에 전혀 문제가 없으며, 중개수수료를 절약할 수 있는 방법이기도 합니다. (출처: a-ha.io) 다만, 직접 계약 시에는 계약서 내용을 더욱 꼼꼼하게 확인하고, 필요한 경우 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋아요.
계약 갱신 시 단순히 보증금을 유지하는 경우라도, 기존 계약서를 폐기하지 말고 안전하게 보관하는 것이 중요해요. 만약 묵시적 갱신이 되었더라도, 추후 분쟁 발생 시에는 기존 계약서의 내용이 중요한 근거가 되기 때문이에요. 또한, 계약서 원본은 보관하되, 혹시 모를 상황에 대비해 계약서 사본을 준비해두는 것도 좋은 방법입니다.
주택의 상태 점검도 잊지 마세요. 재계약 시점에서 집의 노후화로 인해 수리가 필요한 부분이 있다면, 계약서 작성 시 특약으로 명시하거나 집주인과 미리 협의하여 수리가 진행될 수 있도록 하는 것이 좋아요. 예를 들어, 보일러 교체, 도배, 장판 수리 등이 해당될 수 있습니다.
마지막으로, 계약 갱신은 임대인과 임차인 간의 신뢰를 바탕으로 이루어지는 만큼, 서로 존중하고 원활한 소통을 유지하는 것이 중요해요. 문제가 발생했을 때 감정적으로 대응하기보다는, 법적 테두리 안에서 합리적인 해결책을 모색하는 자세가 필요합니다.
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 전세 재계약 시 집주인이 보증금을 10% 인상한다고 하는데, 법적으로 가능한가요?
A1. 계약갱신 시 임대료 증액 상한선은 직전 계약 임대료의 5%입니다. 따라서 10% 인상은 법적으로 제한될 수 있으며, 이를 초과하는 금액은 협의가 필요합니다.
Q2. 계약 만료 2개월 전에 집주인이 재계약하지 않겠다고 통보했어요. 어떻게 해야 하나요?
A2. 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신 거절 통지를 해야 합니다. 2개월 전 통보는 법적 효력이 없을 수 있으나, 정확한 시점은 계약 내용을 확인해야 합니다. 이때 묵시적 갱신이 될 수도 있으니 주의해야 합니다.
Q3. 묵시적 갱신된 경우, 확정일자를 다시 받아야 하나요?
A3. 묵시적 갱신은 기존 계약의 내용이 그대로 유지되는 것으로 간주되므로, 별도의 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다. 하지만 보증금 증액이 있는 경우에는 새로운 계약서를 작성하고 확정일자를 받는 것이 안전합니다.
Q4. 전세 재계약 시에도 부동산 중개수수료를 내야 하나요?
A4. 부동산을 통해 계약하는 경우 중개수수료가 발생합니다. 하지만 계약 당사자 간에 직접 합의하여 계약서를 작성하는 경우에는 중개수수료를 절약할 수 있습니다.
Q5. 재계약하면서 보증금을 감액하는 경우, 주의할 점이 있나요?
A5. 보증금 감액 시에는 이를 명확하게 명시한 재계약서를 작성해야 합니다. 또한, 감액된 보증금에 대해 새로운 확정일자를 받는 것을 고려해 볼 수 있습니다.
Q6. 집주인이 재계약을 거부할 경우, 어떻게 해야 하나요?
A6. 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 집주인이 계약 갱신 거절의 의사를 명확히 통보해야 합니다. 만약 이 기간 내에 통보가 없었다면 묵시적 갱신이 될 수 있으며, 세입자는 언제든 계약 해지가 가능합니다. 임대차 3법에 따라 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 경우도 있습니다.
Q7. 전세 보증보험은 언제 가입하는 것이 가장 좋나요?
A7. 전세 계약을 체결하거나 갱신할 때 가입하는 것이 일반적입니다. 재계약 시에도 보증금 보호를 위해 가입을 고려하는 것이 좋습니다. 가입 요건 및 시기는 보험 상품마다 다를 수 있으니 확인이 필요합니다.
Q8. 기존 계약서만 가지고 재계약을 해도 되나요?
A8. 계약 내용에 변경이 없다면 묵시적 갱신으로 간주될 수 있지만, 보증금 증액, 계약 기간 연장 등 변경 사항이 있다면 반드시 새로운 계약서를 작성해야 합니다. 기존 계약서만으로는 증액된 보증금에 대한 권리를 명확히 하기 어렵습니다.
Q9. 재계약 시 특약사항으로 '현 상태 그대로 인수인계'라고 작성하는 것이 좋을까요?
A9. '현 상태 그대로 인수인계'는 계약 시점의 상태를 의미합니다. 추후 발생할 수 있는 시설물 하자에 대한 책임을 명확히 하기 위해, 필요한 경우 수리 범위나 책임 소재를 구체적으로 명시하는 것이 더 좋습니다.
Q10. 계약갱신청구권을 사용하면 보증금 인상이 얼마나 가능한가요?
A10. 계약갱신청구권을 사용하더라도 임대료 증액은 직전 계약 임대료의 5%로 제한됩니다. 이는 보증금에도 동일하게 적용될 수 있습니다.
Q11. 집주인이 갑자기 집을 팔려고 하는데, 재계약 시 영향을 주나요?
A11. 집주인이 집을 매도하더라도, 기존 임대차 계약의 효력은 유지됩니다. 다만, 새로운 집주인이 기존 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 계약 만료 전에 매도될 경우, 임차인은 새로운 집주인과 재계약을 진행해야 할 수 있습니다.
Q12. 전세 재계약 시, 반드시 새로운 계약서를 작성해야 하나요?
A12. 계약 내용에 변경이 없다면 묵시적 갱신이 될 수 있지만, 보증금 변동, 계약 기간 변경 등 중요한 내용이 변경될 경우에는 반드시 새로운 계약서를 작성하여 변경 사항을 명확히 하는 것이 좋습니다. 또한, 계약갱신청구권을 행사하기 위해서도 새로운 계약서 작성이 필요할 수 있습니다.
Q13. 계약갱신청구권은 언제 행사해야 하나요?
A13. 기존 임대차 계약 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 행사해야 합니다. 이 기간을 놓치면 묵시적 갱신으로 처리될 수 있으며, 계약갱신청구권을 다시 사용할 수 없게 됩니다.
Q14. 집주인이 계약갱신청구권 행사를 거부할 수 있는 경우는 어떤 것들이 있나요?
A14. 임대인 본인 또는 직계존비속의 실거주, 임차인이 2기 이상 차임 연체, 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손, 전부 또는 일부의 멸실, 재건축 등 합법적인 사유가 있을 경우 거부할 수 있습니다.
Q15. 재계약 시 중개 대상물 확인설명서도 다시 받아야 하나요?
A15. 새로운 계약서를 작성하는 경우, 개업 공인중개사는 임차인에게 중개 대상물 확인설명서를 다시 교부해야 할 의무가 있습니다. 계약 갱신 내용이 반영된 최신 정보를 확인하는 것이 중요합니다.
Q16. 기존 전세 계약서에 특약으로 '월세 전환'이라고만 적혀 있는데, 이것도 묵시적 갱신인가요?
A16. '월세 전환'이라는 문구만으로는 묵시적 갱신으로 보기 어렵습니다. 월세 전환 비율, 금액 등에 대한 구체적인 합의 내용이 없었다면, 묵시적 갱신으로 간주되어 기존 전세 계약 조건이 유지될 가능성이 높습니다. 하지만 분쟁의 소지가 있으므로 명확한 합의서를 작성하는 것이 좋습니다.
Q17. 집주인이 보증금 반환을 지연할 경우, 임차권 등기를 해야 하나요?
A17. 보증금 반환이 지연될 경우, 임차권 등기를 통해 우선변제권을 확보하는 것이 좋습니다. 임차권 등기는 임차인의 권리를 보호하는 강력한 법적 장치 중 하나입니다.
Q18. 재계약 시 임대인의 신분증 확인도 필요한가요?
A18. 네, 계약 당사자가 본인인지 확인하기 위해 신분증 확인은 필수입니다. 또한, 대리인과 계약하는 경우 위임장과 인감증명서 등도 함께 확인해야 합니다.
Q19. 전세 재계약으로 인한 계약서 작성 비용은 누가 부담해야 하나요?
A19. 일반적으로 계약서 작성 관련 비용(인지세 등)은 법적으로 임대인과 임차인이 절반씩 부담하는 것이 원칙입니다. 다만, 특약으로 다르게 정할 수도 있습니다.
Q20. 집주인이 계약 갱신을 하면서 월세를 추가로 요구하는 경우, 어떻게 해야 하나요?
A20. 전세 계약을 전세로 유지하며 재계약하는 경우, 별도의 월세가 발생하지 않습니다. 만약 집주인이 월세 전환을 요구한다면, 이는 월세 계약으로 전환되는 것이므로 이에 대한 합의가 필요합니다. 전세금 증액 한도와는 별개의 문제입니다.
Q21. 재계약 시 임대인이 '특약으로 2년 거주 보장'이라고 넣자고 하는데, 문제가 되나요?
A21. '2년 거주 보장'이라는 문구는 계약 기간을 명확히 한다는 의미로 해석될 수 있습니다. 하지만 임차인의 계약갱신청구권은 1회에 한해 2년 연장을 보장하는 것이므로, 이 문구가 계약갱신청구권 행사와 어떤 관계인지 명확히 할 필요가 있습니다. 일반적인 재계약 기간 연장이라면 문제가 없을 수 있습니다.
Q22. 전세 계약 만료 3개월 전에 집주인이 매도 의사를 밝혔습니다. 이 경우 어떻게 해야 하나요?
A22. 계약 기간이 남아있는 동안에는 집주인이 바뀌더라도 기존 계약 내용이 유지됩니다. 계약 만료 시점이 다가오면 새로운 집주인과 재계약 또는 이사에 대한 협의를 진행해야 합니다. 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 집주인이 실거주 등을 이유로 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.
Q23. 전세 재계약 시, 공인중개사가 계약서 검토를 도와줄 수 있나요?
A23. 네, 공인중개사는 중개 대상물 확인설명서 작성 및 계약서 검토에 도움을 줄 수 있습니다. 다만, 공인중개사는 계약 당사자의 권리 보호를 위한 법률 자문까지 제공하는 것은 아니므로, 중요한 사항은 법률 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
Q24. 재계약을 했는데, 기존에 없던 '관리비' 항목이 추가되었습니다. 괜찮은 건가요?
A24. 재계약 시 관리비 항목 추가는 집주인과 세입자 간의 협의에 따라 가능합니다. 다만, 관리비에 포함되는 항목(청소비, 인터넷 비용 등)과 금액을 명확히 인지하고 계약서에 명시해야 합니다. 이 부분에 대한 합의가 없다면 분쟁의 소지가 있습니다.
Q25. 계약갱신청구권으로 2년 연장 후, 또 다시 2년을 더 연장할 수 있나요?
A25. 계약갱신청구권은 임차인에게 1회에 한해 계약 갱신 요구권을 보장하는 제도입니다. 따라서 계약갱신청구권을 사용하여 2년을 연장했다면, 원칙적으로는 해당 권리를 다시 사용할 수 없습니다. 다만, 임대인과 협의하여 새로운 계약을 체결하는 것은 가능합니다.
Q26. 전세 재계약 시, 집주인의 동의 없이 임차권등기를 할 수 있나요?
A26. 임차권 등기는 법원의 촉탁으로 이루어지므로 임대인의 동의 없이도 가능합니다. 하지만 임차권 등기를 설정하면 추후 집을 매매하거나 임대하는 데 제한이 생길 수 있어, 일반적으로는 임대인과 협의 후 진행하는 것이 좋습니다.
Q27. 계약갱신청구권으로 연장된 계약도 2년 동안 집주인이 보증금을 올릴 수 없나요?
A27. 네, 계약갱신청구권으로 갱신된 계약의 경우, 임대료 증액은 직전 계약 임대료의 5%로 제한됩니다. 따라서 2년 동안은 이 상한선 내에서만 증액이 가능합니다.
Q28. 재계약서를 작성할 때, 반드시 임대인 본인이 와야 하나요?
A28. 임대인 본인이 참석하는 것이 가장 좋지만, 부득이한 경우 위임장을 지참한 대리인과 계약할 수 있습니다. 이때 위임장, 인감증명서, 대리인 신분증 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
Q29. 재계약할 때, 전입신고는 다시 해야 하나요?
A29. 전입신고는 최초로 거주를 시작할 때 하는 것입니다. 계약을 갱신하더라도 주소가 동일하다면 별도로 다시 전입신고를 할 필요는 없습니다. 다만, 보증금 증액이 있는 경우 확정일자는 새로 받는 것이 좋습니다.
Q30. 집주인이 재계약 시 '새로운 계약서 작성 비용'을 요구하는데, 이것도 5% 인상 상한에 포함되나요?
A30. 계약서 작성 비용(인지세 등)은 임대료 인상과는 별개의 문제입니다. 일반적으로 임대인과 임차인이 50%씩 부담하는 것이 원칙이며, 이를 임대료 인상분에 포함하여 요구하는 것은 부당할 수 있습니다.
⚠️ 면책 조항
본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 법률적 또는 전문적인 조언을 대체할 수 없습니다. 개별 상황에 따른 정확한 판단 및 대응을 위해서는 관련 법률 전문가와 상담하시기를 권장합니다.
📝 요약
전세 재계약 시에는 보증금 증액 한도(5%), 묵시적 갱신의 불이익, 전세 보증보험 가입, 등기부등본 확인, 새로운 계약서 작성 및 특약 명시 등 다양한 사항을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 계약갱신청구권의 정확한 이해와 활용, 그리고 보증금 보호를 위한 법적 장치 마련이 중요합니다. 만약을 대비해 관련 법규를 숙지하고 전문가와 상담하는 것이 안전한 재계약의 핵심입니다.
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