전세대출 상환 방식 지금 꼭 확인해야 할 조건 3가지
📋 목차
전세대출 만기가 다가오면 많은 분들이 걱정하시죠? 2025년 현재 전세대출 연장은 생각보다 복잡하지 않아요! 만기 1개월 전부터 신청 가능하고, 집주인과의 계약 연장만 완료되면 대부분 가능하답니다. 오늘은 전세대출 연장의 모든 것을 자세히 알려드릴게요! 🏡
특히 요즘처럼 금리가 높은 시기에는 기존 대출을 연장하는 게 유리할 수 있어요. 제가 생각했을 때 전세대출 연장은 새로 대출받는 것보다 서류도 간단하고 조건도 까다롭지 않아서 좋은 선택이 될 수 있답니다. 지금부터 하나씩 차근차근 알아볼게요!
🏠 전세대출 만기연장 조건과 절차
전세대출 만기연장의 가장 중요한 조건은 집주인과의 전세계약 연장이에요! 전세계약이 연장되지 않으면 대출도 연장할 수 없답니다. 계약 만기 최소 3개월 전에는 집주인에게 재계약 의사를 전달하는 게 좋아요. 요즘은 계약갱신청구권이 있어서 2년까지는 집주인이 특별한 사유 없이 거절할 수 없어요! 💪
전세계약 연장이 완료되었다고 해서 대출이 자동으로 연장되는 건 아니에요. 반드시 은행에 별도로 전세자금대출 만기연장을 신청해야 한답니다! 많은 분들이 이걸 모르고 있다가 당황하시는데, 꼭 기억하세요. 전세계약 연장과 대출 연장은 별개의 절차예요!
대출 연장이 가능한 조건도 있어요. 전셋집의 주택담보대출과 전세자금대출을 합한 금액이 집값의 80% 이내여야 해요. 예를 들어 5억 원짜리 집이라면 주택담보대출과 전세대출 합계가 4억 원을 넘으면 안 된다는 뜻이죠. 집주인이 추가로 담보대출을 받았다면 확인이 필요해요! 🏦
좋은 소식도 있어요! 기존 전세계약을 연장하는 경우라면 공인중개사 없이 집주인과 직거래로 계약해도 보증보험 가입이 가능해요. 이전에 보증을 받았던 이력으로 검증이 가능하기 때문이죠. 단, 계약서에는 반드시 집주인 본인의 서명이나 날인이 있어야 한답니다! ✍️
📋 전세대출 연장 기본 조건
| 항목 | 조건 | 비고 |
|---|---|---|
| 전세계약 | 연장 완료 | 필수 선행조건 |
| LTV | 80% 이내 | 담보대출 포함 |
| 신청시기 | 만기 1개월 전 | 여유있게 준비 |
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📅 연장 신청 시기와 필요서류
전세대출 연장 신청은 만기 1개월 전부터 가능해요! 너무 일찍 신청하면 안 되고, 너무 늦게 신청하면 처리가 늦어질 수 있으니 딱 1개월 전쯤이 적당해요. 은행에서는 보통 만기 2~3개월 전에 안내 문자를 보내주니까 놓치지 마세요. 미리미리 준비하는 게 중요하답니다! 📱
필요서류는 생각보다 간단해요. 주민등록등본, 가족관계증명서, 원천징수영수증, 전세계약서가 기본이에요. 확정일자가 찍힌 임대차계약서는 필수고요! 본인 신분증과 건물등기부등본도 준비하세요. 소득증빙서류는 최근 것으로 준비하는 게 좋아요.
추가로 필요한 서류들도 있어요. 배우자가 있다면 배우자 주민등록등본도 필요하고, 임대인 통장사본과 임대차계약 사실 확인서도 준비해야 할 수 있어요. 은행마다 요구하는 서류가 조금씩 다르니 미리 전화해서 확인하는 게 좋답니다! 📞
전세보증보험도 함께 연장해야 해요! 전세자금대출과 마찬가지로 별도로 연장 신청을 해야 한답니다. 임대차계약 만료 1개월 전부터 최초 보증보험을 발급받은 은행이나 보증기관을 통해 갱신할 수 있어요. 보증금이 변경되면 추가 서류가 필요할 수 있으니 주의하세요! 🛡️
📄 전세대출 연장 필요서류
| 구분 | 필요서류 | 발급처 |
|---|---|---|
| 기본서류 | 주민등록등본, 신분증 | 주민센터 |
| 계약서류 | 확정일자 임대차계약서 | 주민센터 |
| 소득서류 | 원천징수영수증 | 직장/홈택스 |
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💰 원리금 분할상환 방식 비교
전세대출 상환방식은 크게 세 가지가 있어요. 첫 번째는 원리금균등분할상환으로, 매달 내는 돈이 똑같아서 계획 세우기 좋아요. 두 번째는 원금균등분할상환인데, 처음엔 부담이 크지만 갈수록 상환액이 줄어들어요. 세 번째는 만기일시상환으로, 매달 이자만 내다가 만기에 원금을 한 번에 갚는 방식이에요! 💸
이자를 적게 내고 싶다면 원금균등분할상환이 유리해요! 원리금균등상환보다 총 이자가 적거든요. 예를 들어 2억 원을 3% 금리로 2년간 빌렸을 때, 원금균등은 약 310만 원, 원리금균등은 약 315만 원의 이자를 내게 돼요. 5만 원 차이지만 금액이 크면 차이도 커져요!
부분분할상환이라는 방식도 있어요! 전세계약기간 동안 원금의 일부를 매달 갚아나가는 방식이에요. 대출원금의 5% 이상 95% 이내에서 자유롭게 정할 수 있어요. 예를 들어 2억 원 대출에서 20%(4천만 원)를 분할상환하면, 매달 약 167만 원씩 원금을 갚게 되죠.
부분분할상환의 장점이 또 있어요! 계약기간 중 1회에 한해 중도상환수수료 없이 이자만 내는 방식으로 바꿀 수 있어요. 갑자기 여유가 없어졌을 때 유용하죠. 게다가 원금 상환액도 소득공제를 받을 수 있어서 세금 혜택도 있답니다! 🎁
💳 상환방식별 이자 비교
| 상환방식 | 월 상환액 | 총 이자 | 특징 |
|---|---|---|---|
| 원리금균등 | 일정 | 보통 | 계획적 상환 |
| 원금균등 | 감소 | 적음 | 초기 부담 큼 |
| 만기일시 | 이자만 | 많음 | 월 부담 적음 |
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🛡️ 전세보증보험 가입 유의사항
전세보증보험은 전세계약을 맺은 후부터 신청할 수 있어요! 중요한 건 계약기간의 1/2이 지나기 전에 신청해야 한다는 거예요. 2년 계약이라면 1년 안에 가입해야 하죠. 전입신고와 확정일자를 받은 상태여야 하고, 1년 이상의 전세계약이어야 해요. 까다로워 보이지만 대부분 충족하는 조건들이에요! 🏡
2018년 2월부터 집주인 동의가 필요 없어졌어요! 예전엔 집주인이 싫어해서 가입 못하는 경우가 많았는데, 이제는 세입자 마음대로 가입할 수 있답니다. 다만 가입 사실은 집주인에게 통보해야 해요. 집주인이 주택임대사업자라면 보증료의 75%를 집주인이 내야 하니 더 좋죠!
보증료는 보통 전세금의 0.115%~0.154% 정도예요. 2억 원 전세라면 연간 23만 원~31만 원 정도죠. 보증금액, 주택유형, 부채비율에 따라 달라져요. HUG에서 모바일로 가입하면 3% 할인도 받을 수 있으니 활용해보세요! 💰
주의할 점도 있어요! 전세계약서에 '채권양도금지' 특약이 있으면 안 돼요. 이 특약이 있으면 보증기관이 대신 전세금을 돌려줄 때 문제가 생길 수 있거든요. 계약서 작성할 때 꼭 확인하세요. 전세보증금과 선순위 채권을 합한 금액이 주택 가격의 90%를 넘어도 가입이 어려워요!
🛡️ 전세보증보험 가입 조건
| 항목 | 조건 | 비고 |
|---|---|---|
| 가입시기 | 계약기간 1/2 이내 | 필수조건 |
| 보증료율 | 0.115~0.154% | 연간 |
| LTV | 90% 이내 | 선순위 포함 |
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📊 버팀목대출 대환 옵션
기존 전세대출 금리가 높다면 버팀목전세자금대출로 갈아타는 걸 고려해보세요! 청년은 연 1.5~2.1%, 신혼가구는 1.2~2.1%, 일반가구도 1.8~2.4%의 저금리를 제공해요. 시중은행 전세대출이 4~5%인 걸 생각하면 정말 저렴하죠? 주택도시기금에서 운영하는 정책상품이라 가능한 거예요! 🏦
2023년 2월부터 좋은 변화가 있었어요! 이전엔 이사를 가야만 버팀목대출을 받을 수 있었는데, 이제는 동일 주택에서 연장 계약을 하거나 보증금을 낮춰 재계약해도 대환이 가능해졌어요. 현재 살고 있는 집에서도 금리를 낮출 수 있다는 뜻이죠!
버팀목대출 대환 조건을 확인해볼게요. 부부합산 연소득이 5천만원 이하여야 하고(신혼·청년은 6천만원), 순자산이 3.61억원 이하여야 해요. 전세금은 수도권 3억원, 지방 2억원 이하예요. 현재 대출보다 조건이 까다로울 수 있으니 먼저 자격을 확인하세요!
대환 절차는 간단해요! 먼저 버팀목대출 자격을 확인하고, 취급은행(우리, 국민, 신한, 하나, 농협)에 방문해서 신청하면 돼요. 기존 대출을 상환하고 새로 대출을 받는 방식이에요. 중도상환수수료가 있을 수 있으니 미리 계산해보고 이득인지 확인하는 게 중요해요! 💡
🏠 버팀목대출 vs 일반 전세대출
| 구분 | 버팀목대출 | 시중은행 |
|---|---|---|
| 금리 | 1.2~2.4% | 4~5% |
| 소득조건 | 5천만원 이하 | 제한없음 |
| 한도 | 수도권 3억 | 제한없음 |
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⚡ 보증금 변동 시 특별사항
보증금이 그대로라면 정말 간단해요! 기존 계약서에 '임대차 기간을 ○년 ○월 ○일까지 연장한다'는 문구만 추가하면 돼요. 새로 계약서를 작성할 필요도 없죠. 특약사항란에 적고 임대인과 임차인이 서명하면 끝! 이렇게 간단한 경우가 제일 좋죠? 😊
하지만 보증금이 변경되면 얘기가 달라져요. 증액이든 감액이든 새로운 계약서를 작성해야 해요. 특히 보증금이 올라가면 추가 대출이 필요할 수 있고, 내려가면 일부를 상환해야 할 수도 있어요. 보증기관에서도 새로운 심사를 진행하게 되죠.
보증금이 올라갈 때 주의할 점이 있어요! 증액된 금액만큼 추가 대출이 가능한지 먼저 확인해야 해요. LTV나 DTI 한도에 걸릴 수 있거든요. 또 전세보증보험도 증액된 금액으로 다시 가입해야 하니 보증료가 추가로 들어요. 미리 계산해보고 결정하세요!
보증금이 내려가는 경우도 있어요. 요즘처럼 전세 시장이 불안정할 때는 집주인이 보증금을 낮춰주기도 하죠. 이때는 차액만큼 대출을 상환해야 해요. 상환 여력이 있다면 좋지만, 없다면 다른 집을 알아봐야 할 수도 있어요. 상황에 맞게 유연하게 대처하는 게 중요해요! 🏠
💰 보증금 변동 시 체크사항
| 구분 | 증액 시 | 감액 시 |
|---|---|---|
| 계약서 | 신규 작성 | 신규 작성 |
| 대출 | 추가 대출 심사 | 일부 상환 |
| 보증보험 | 재가입 필요 | 금액 조정 |
⚡ 보증금 변경 시 꼭 확인하세요!
👇 변경 절차 안내
🔍 은행별 연장 조건 비교
은행마다 전세대출 연장 조건이 조금씩 달라요. 우리은행의 경우 특별한 조건이 있는데, 기한연장 시마다 최초 대출금의 10% 이상을 상환하거나 연 0.2%p의 가산금리를 적용받아야 해요. 2억 원 대출이라면 2천만 원을 갚거나 금리가 올라간다는 뜻이죠. 부담스러울 수 있어요! 😰
다행히 갱신 시에는 이런 조건이 없어요! 갱신과 연장의 차이를 아는 게 중요한데, 갱신은 계약갱신청구권을 행사한 경우고, 연장은 그냥 집주인과 합의해서 계약을 연장한 경우예요. 갱신이 조건이 더 유리하니 가능하면 갱신으로 진행하세요!
다른 은행들도 각자의 특징이 있어요. KB국민은행은 연장 심사가 비교적 간단하고, 신한은행은 모바일로도 연장 신청이 가능해요. 하나은행은 우대금리 조건이 다양하고, 농협은행은 지점이 많아서 접근성이 좋죠. 본인에게 맞는 은행을 선택하세요!
은행을 바꾸는 것도 방법이에요! 연장할 때 다른 은행으로 옮기면서 더 좋은 조건을 받을 수 있어요. 특히 인터넷전문은행들이 금리가 낮은 편이에요. 다만 대환 시 인지세나 근저당 설정비용이 들 수 있으니 비용 대비 이익을 계산해보세요! 💸
🏦 주요 은행 연장 조건
| 은행 | 특별조건 | 장점 |
|---|---|---|
| 우리은행 | 10% 상환 or 0.2%p 가산 | 갱신 시 면제 |
| KB국민 | 일반조건 | 심사 간편 |
| 신한은행 | 일반조건 | 모바일 가능 |
❓ FAQ
Q1. 전세대출 연장은 몇 번까지 가능한가요?
A1. 횟수 제한은 없어요! 집주인과 전세계약을 연장할 수 있다면 대출도 계속 연장 가능해요. 다만 은행에서 매번 심사를 하기 때문에 소득이나 신용에 문제가 생기면 거절될 수 있어요. 건전하게 관리하면 계속 연장할 수 있답니다!
Q2. 연장 신청을 깜빡했는데 어떻게 하나요?
A2. 만기일 전까지는 신청 가능해요! 하지만 너무 늦으면 처리가 지연될 수 있으니 빨리 은행에 연락하세요. 만기일이 지났다면 연체가 되기 전에 즉시 은행과 상담해야 해요. 대부분 구제 방법이 있으니 당황하지 마세요!
Q3. 직장을 잃었는데 연장이 가능한가요?
A3. 어려울 수 있지만 불가능한 건 아니에요. 퇴직금이나 실업급여 등 다른 소득이 있다면 인정받을 수 있어요. 배우자 소득으로도 가능하고요. 최악의 경우 부분상환 조건으로 연장할 수도 있으니 은행과 상담해보세요!
Q4. 전세보증보험 연장을 깜빡했어요!
A4. 전세보증보험도 별도로 연장해야 해요! 만기 1개월 전부터 가능하니 서둘러 신청하세요. 만약 기간이 지났다면 새로 가입해야 할 수도 있어요. 보증료가 추가로 들 수 있지만 안전을 위해 꼭 가입하세요!
Q5. 집주인이 보증금을 올려달라고 하는데?
A5. 계약갱신청구권을 사용하면 5% 이내에서만 인상 가능해요! 2년마다 1회씩 총 2회(4년) 사용할 수 있어요. 이미 다 썼다면 협상을 해야 하는데, 주변 시세를 조사해서 근거를 제시하면 도움이 돼요. 무리한 인상은 거절하세요!
Q6. 연장하면서 상환방식을 바꿀 수 있나요?
A6. 네, 가능해요! 만기일시상환에서 분할상환으로, 또는 그 반대로도 변경할 수 있어요. 은행마다 조건이 다르니 상담받아보세요. 상환방식을 바꾸면 월 부담액이 달라지니 신중하게 결정하세요!
Q7. 연장 시 금리가 오르나요?
A7. 은행과 상품에 따라 달라요. 변동금리는 시장금리에 따라 조정되고, 고정금리도 연장 시점의 금리가 적용돼요. 우리은행처럼 가산금리가 붙는 경우도 있어요. 다른 은행 금리와 비교해서 불리하면 대환을 고려하세요!
Q8. 부분분할상환 중인데 연장 가능한가요?
A8. 네, 가능해요! 부분분할상환 중이어도 연장할 수 있고, 연장하면서 상환 비율을 조정할 수도 있어요. 여유가 생겼다면 상환 비율을 높이고, 부담스럽다면 낮출 수 있죠. 유연하게 조정 가능해요!
Q9. 연장 거절되면 어떻게 하나요?
A9. 먼저 거절 사유를 확인하세요. 소득 부족이면 배우자 소득을 합산하거나, 신용 문제면 개선 후 재신청할 수 있어요. 다른 은행에서도 시도해보세요. 최후의 수단으로 가족이나 지인 명의로 대출받는 방법도 있어요!
Q10. 연장하면서 한도를 늘릴 수 있나요?
A10. 보증금이 오르지 않는 한 어려워요. 보증금이 오르면 증액분만큼 추가 대출이 가능하지만, LTV나 DTI 한도 내에서만 가능해요. 추가 자금이 필요하다면 신용대출 등 다른 방법을 찾아야 해요!
Q11. 계약갱신청구권 사용 시 대출도 자동 연장되나요?
A11. 아니에요! 계약갱신청구권으로 전세계약은 연장되지만, 대출은 별도로 신청해야 해요. 많은 분들이 착각하는 부분인데, 전세계약 연장과 대출 연장은 완전히 별개예요. 꼭 은행에 따로 신청하세요!
Q12. 연장 시 인지세를 또 내야 하나요?
A12. 단순 연장이면 안 내도 돼요! 하지만 대출금액이 증액되거나 은행을 바꾸면 새로 내야 해요. 인지세는 대출금액에 따라 다른데, 1억 초과 시 15만원이에요. 연장만 하는 게 비용 면에서 유리하죠!
Q13. 연장 심사 기간은 얼마나 걸리나요?
A13. 보통 3~7일 정도 걸려요. 단순 연장이고 조건 변경이 없다면 당일 처리도 가능해요. 하지만 소득 재심사나 담보 재평가가 필요하면 2주까지 걸릴 수 있어요. 여유 있게 신청하는 게 좋아요!
Q14. 만기일시상환에서 분할상환으로 바꾸면 유리한가요?
A14. 장단점이 있어요! 분할상환은 총 이자가 적지만 매달 부담이 커요. 만기일시상환은 월 부담은 적지만 총 이자가 많죠. 안정적인 소득이 있고 이자를 아끼고 싶다면 분할상환이 유리해요!
Q15. 전세대출 연장 시 건강보험료 체납이 문제되나요?
A15. 네, 문제될 수 있어요. 건강보험료 체납은 신용평점에 영향을 주거든요. 6개월 이상 체납하면 연장이 어려울 수 있어요. 연장 신청 전에 체납된 보험료를 모두 납부하고 신청하세요!
Q16. 주택담보대출로 전환할 수 있나요?
A16. 전세에서 매매로 전환하는 경우라면 가능해요! 집주인과 매매계약을 체결하고 주택담보대출로 전환할 수 있죠. 전세대출금을 매매대금 일부로 사용하고, 부족분은 추가 대출받는 방식이에요. 좋은 기회가 될 수 있어요!
Q17. 연장하면서 보증인을 바꿀 수 있나요?
A17. 네, 가능해요! 기존 보증인이 자격을 상실했거나 동의하지 않는다면 새로운 보증인으로 변경할 수 있어요. 보증보험으로 대체하는 것도 방법이에요. 은행과 상담해서 가장 좋은 방법을 찾으세요!
Q18. 연장 시 우대금리 조건이 바뀌나요?
A18. 기존 우대조건을 충족하면 계속 적용돼요! 하지만 조건이 변경되면 우대금리가 없어질 수 있어요. 예를 들어 급여이체 조건인데 이체를 중단했다면 우대금리가 사라져요. 조건을 잘 유지하세요!
Q19. 공인중개사 수수료를 또 내야 하나요?
A19. 단순 연장이면 안 내도 돼요! 집주인과 직접 계약서를 작성할 수 있어요. 하지만 보증금이 변경되거나 새로운 조건이 추가되면 공인중개사를 통하는 게 안전해요. 수수료가 아깝더라도 안전이 우선이죠!
Q20. 연장 거부 시 전세금을 못 받으면 어떡하나요?
A20. 전세보증보험에 가입되어 있다면 보증기관에서 대신 돌려줘요! 최대 1억원까지 보장받을 수 있어요. 보험에 가입 안 했다면 임차권등기명령을 신청하고 경매를 진행해야 해요. 미리 보험에 가입하는 게 최선이에요!
Q21. 버팀목대출로 갈아타면 비용이 얼마나 드나요?
A21. 중도상환수수료, 인지세, 근저당설정비 등이 들어요. 중도상환수수료는 보통 0.5~1.5%, 인지세는 1억 초과 시 15만원, 근저당설정비는 20~30만원 정도예요. 금리 차이를 계산해서 이득인지 확인하세요!
Q22. 연장 시 집주인 동의가 필요한가요?
A22. 전세계약이 연장되었다면 집주인 동의는 필요 없어요! 은행에서 임대차계약서만 확인하면 돼요. 다만 근저당권 설정에는 집주인 협조가 필요할 수 있어요. 대부분은 문제없이 진행돼요!
Q23. 연장하면서 다른 가족 명의로 바꿀 수 있나요?
A23. 어려워요. 명의 변경은 새로운 대출로 봐서 기존 대출을 상환하고 새로 받아야 해요. 비용도 많이 들고 절차도 복잡해요. 꼭 필요한 경우가 아니면 그대로 연장하는 게 나아요!
Q24. 연장 중에 이사 가면 어떻게 되나요?
A24. 원칙적으로 대출을 상환해야 해요. 하지만 새로운 전세 계약을 하면서 대출을 이전할 수 있어요. 은행과 미리 상담해서 가능 여부를 확인하세요. 조건이 맞으면 기존 대출을 유지하면서 이사할 수 있어요!
Q25. 연장 시 소득이 줄었는데 괜찮나요?
A25. DTI 범위 내라면 가능해요! 소득이 줄어도 상환능력이 있다고 판단되면 연장할 수 있어요. 배우자 소득을 합산하거나 부분상환 조건으로 연장하는 방법도 있어요. 은행과 상담해서 최선의 방법을 찾으세요!
Q26. 연장 신청 후 취소할 수 있나요?
A26. 심사 완료 전이라면 가능해요! 하지만 이미 승인되고 서류 작성이 끝났다면 어려워요. 신중하게 결정하고 신청하는 게 좋아요. 취소하면 다시 신청할 때 불이익이 있을 수 있어요!
Q27. 전세보증보험 가입 거절되면 어떡하나요?
A27. HUG에서 안 되면 HF나 SGI에서 시도해보세요! 기관마다 심사 기준이 조금씩 달라요. 그래도 안 되면 보증금을 낮추거나 다른 집을 알아봐야 할 수도 있어요. 안전이 최우선이니까요!
Q28. 연장 시 전입신고를 다시 해야 하나요?
A28. 아니에요! 같은 집에 계속 살고 있다면 전입신고를 다시 할 필요 없어요. 확정일자도 기존 것이 계속 유효해요. 단, 계약서가 새로 작성되면 확정일자를 다시 받는 게 안전해요!
Q29. 연장 시 대출한도가 줄어들 수 있나요?
A29. 네, 가능해요. 규제가 강화되거나 담보가치가 하락하면 한도가 줄 수 있어요. 이런 경우 줄어든 만큼 상환해야 연장이 가능해요. 미리 확인하고 준비하는 게 중요해요!
Q30. 전세대출 연장이 계속 거절되면 최후의 방법은?
A30. 여러 방법이 있어요! 가족 명의로 대출받기, 제2금융권 이용하기, 보증금을 낮춰서 재계약하기, 월세로 전환하기 등이 있어요. 최악의 경우 정부 지원 프로그램이나 긴급 주거지원을 알아보세요. 포기하지 마세요!
📢 면책조항
본 정보는 2025년 1월 기준으로 작성되었으며, 금융기관별 정책 변경에 따라 내용이 달라질 수 있습니다. 정확한 정보는 해당 금융기관 및 주택도시기금(nhuf.molit.go.kr)에서 확인하시기 바랍니다. 본 내용은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개인별 상황에 따라 조건이 달라질 수 있습니다. 대출 연장 신청 전 반드시 해당 금융기관에서 정확한 상담을 받으시기 바랍니다.